Анализ и корректировка элементов сравнения

В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной ры­ночной практикой является продажа собственности вместе с суще­ствующими арендными договорами. При этом, если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собствен­ности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на права соб­ственности.

Исходным при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Величину корректировки на права собственности определяют дву­мя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.

Метод капитализации основан на предположении о бессрочности аренды.

Второй метод определения величины корректировки на права собственности состоит в дисконтировании разницы арендной пла­ты в течение оставшегося срока аренды.

Таким образом, из вышесказанного следует, что применение об­щего коэффициента капитализации в предположении бессрочной аренды неоправданно завышает величину корректировки.