Сделки с объектами недвижимости

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Цель любой сделки - приобретение права собственности или пра­ва пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

1.законность содержания;

2.правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

3.соответствие воли и волеизъявления участников сделки; 4.соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

1.совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

2.волеизъявление не соответствует подлинной воле;

3.нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

4.сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать зна­чение своих действий;

5.сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Некоторые сделки подлежат регистрации. Регистрируются:

1.право собственности;

2.право хозяйственного ведения;

3.право оперативного управления;

4.право пожизненно наследуемого владения;

5.право постоянного пользования;

6.аренда;

7.ипотека;

8.доверительное управление;

9.сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательством.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правооблада­теля удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи до­кумента о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехо­да или прекращения прав на недвижимое имущество. Государст­венная регистрация — единственное доказательство существова­ния зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном по­рядке.

Государственная регистрация прав проводится по всей терри­тории РФ по установленной системе записей в Едином государст­венном реестре прав на недвижимое имущество. Датой государст­венной регистрации является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистраци­онного округа.

Сделки могут совершаться в двух формах:

1.устной;

2.письменной.

В устной форме сделка возможна:

1.если законом или соглашением не установлена письменная форма;

2.для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, не­соблюдение простой письменной формы которых влечет их не­действительность);

3.для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении докумен­та, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее со­вершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, элек­тронной или иной связи.

Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторон­ние сделки — это такие сделки, для совершения которых достаточ­но воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязан­ности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (до­говоры) — это соглашения двух или нескольких лиц об установле­нии, изменении или прекращении гражданских прав.

Наиболее распространен­ных видов сделок с недвижимостью:

1. Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недви­жимости подлежит обязательной государственной регистрации.

2. Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собствен­ность другой стороне один объект в обмен на другой.

Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором ме­ны объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств..

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одно­временно после исполнения обеими сторонами обязательств пере­дать объекты недвижимости.

3. Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязует­ся передать одаряемому (ст. 572):

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридиче­ские лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

Для сделки дарения имеются ограничения (ст. 576). Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, да­рение возможно только с согласия собственника объекта недви­жимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Рента.

В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику рен­ты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объ­ект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственно­сти на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обя­зательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная рента;

б) пожизненная рента;

в) пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания ус­луг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Посто­янная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получа­теля ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получате­ля ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минималь­ной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесяч­но (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется догово­ром, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных за­работных плат в месяц). При этом содержание может быть за­менено на периодические платежи в деньгах.