В.24 Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи

Еще одним подходом, позволяющим оценить рыночную стоимость недвижимости является анализ доходных показателей объектов, сравнения, активно продающихся на рынке. К таким показателям относят:

• валовый рентный мультипликатор; (GRM)

• общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор опре­деляется отношением цены продажи либо к потенциальному ва­ловому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только од­ним из них.

Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:

• на основе анализа рынка определить величину рыночной арендной платы для объекта оценки;

• на основе анализа рынка определить отношение цены прода­жи к действительному или потенциальному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получить значения GRM для дан­ного типа собственности;

• умножить величину арендной платы для объекта оценки на
GRM для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Таблица 4

Следующий пример иллюстрирует эту последовательность:

Объект сравнения	Цена продажи	Потенциальная валовая арендная плата	Валовый рентный мультипликатор
А			7,00
В			6,80
С			7,16

Валовый рентный мультипликатор не требует никаких корректи­ровок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого ме­тода обуславливает его недостатки:

• метод применим только на активных рынках доходной не­
движимости;

• метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;

• метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе
объектов.

Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи. Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью рис­ка и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограни­чения, присущие GRM.

Затем для каждого объекта сравнения определяется R_o путем де­ления чистого операционного дохода на цену продажи и выводится среднее или средневзвешенное значение R_o. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения Rо на прогно­зируемую величину его чистого операционного дохода (NOI). Дру­гими словами, здесь используется прямая капитализация для опре­деления рыночной стоимости.

Последовательность определения R_o проиллюстрирована в сле­дующем примере:

Таблица 5

Объект сравнения	Чистый операционный доход	Цена продажи	Общий коэффициент капитализации
А			0,12
В			0,11
С			0,1

Для данного рынка объекты сравнения характеризуются средним значением общего коэффициента капитализации, равным 0.11. От­сюда, зная величину чистого операционного дохода для объекта оцен­ки, можно найти его рыночную стоимость.