Выбор единиц и элементов сравнения

Суть м-да сравн-я продаж закл-ся в исследов-ии р-ка недв-сти(Н),Выявлении подходящих объектов сравнения, в сравнении исследуемого о-та Н с аналогичн о-ми, в рез-те чего выявл-ся различия м/у ними и опред-ся рын ст-сть с учетом поправочн-х коэф-тов.

В методе сравнения продаж осн трудность закл-ся в определ-ии Эл-тов сравнения.Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные

1.элементы сравнения:

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- размещение;

- физическую характеристику;

- экономическую характеристику;

- использование;

- недействительные компоненты стоимости;

- переданные права на недвижимость;

- права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от продажных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с существующими арендными договорами. Учет разницы меж­ду рыночной и контрактной арендной платой при определе­нии стоимости называют корректировкой на право собствен­ности. Исходным моментом при корректировке является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем фи­нансировании.

Условия фин-ния сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить мак­сим выгоду вызывает разные варианты договоров. м б след варианты расчетов:

1) фин-ние сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель-должник требует для получения кредита. В этом случае для корректировки из продажной цены вычитают сумму процентов;

2) фин-ние сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий м применить дисконтирование денежн потоков ипотечн кредита при рын норме процентов.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует семейная или деловая связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка - это изменение рын условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении в налогообл-нии и т.д. Величина корректировки опред-ся из анализа продаж объектов с постоянными физич и экон характер-ми на одном и том же рынке.

Под размещением понимается месторасположение д объекта недвижимости. Величина корректировки оп­ред-ся из анализа продаж аналогичных объектов в раз­ных местах, следоват-но, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физич харак-ка объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, каче­ство материалов, износ, внешний вид, состояние окр среды и др. Корректировка на физич харак-ки требует обсуждения каждого момента различия.

Эк характ-ка объекта недвижимо­сти включает в себя текущие расходы, качество управле­ния, условия и сроки аренды, величину чистой прибыли или дохода и т.п. Данное сравнение относится только к объекту недвижимости, приносящей доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать два объекта недвижимости, один из которых после продажи м б использован не так, как объект оценки, например, вместо ресторана бу­дет функционировать магазин.

Недействительные компоненты стоимости - это ком­поненты стоимости, не связанные с недвижимостью. На­пример, для гостиниц, ресторанов, магазинов это будет сто­имость оборудования, мебели, приборов, посуды и др. При сравнении эти недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.