Пример расчета стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж

Необходимо определить стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопостави­мых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупате­лями, и продавцами.

Сопоставимые объекты	Продажные цены	Количество квартир	Потенциальная валовая выручка
Дом № 1
Дом № 2
Дом № 3

Сопоставимый объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и по отличие оценено в 5000 долл. Мусоропровод объекта № 1 такой же, как и у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 16000 долл. Объект № 1 продан три месяца назад.

Объект № 2 также имеет мусоропровод; объект продан шесть ме­сяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Послед­ний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 15000 долл. по сравнению с обычными условиями финансирова­ния.

Сопоставимый объект № 3 находится в двух кварталах от авто­бусной остановки, тогда как оцениваемый объект - в 8-ми кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки от­нимает 3000 долл. от цены объекта. Объект № 3 продан 2 дня назад. У него нет мусоропровода.

Темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составил 0,5% в месяц.

Внесение поправок осуществляется табличным способом. Кон­кретные расчеты приведены в таблице 5.12.

Откорректированные цены на квартиры колеблются от 24160 долл. до 25250 долл. поскольку жилой дом № 1 близок по своим ха­рактеристикам к оцениваемому дому по размерам, местоположению и времени продажи, а также, поскольку корректировка его цены тре­бует немногих поправок, ему был придан наибольший вес при согласовании результатов и определении итогового результата.

2 Таблица 9

Внесение поправок при определении стоимости оцениваемого объекта (долл.)

№ п/п	Характеристика	Оцени- ваемый объект	Сопоставимые объекты
Объект № 1	Объект № 1	Объект № 1
1.	Продажная це­на
2.	Дата продажи	Сейчас	1,5 (+9000)	3(+2500)
3.	Мусоропровод	Есть	Есть	Есть	Нет
4.	Окружающий ландшафт	Доста­точный	Лучший (-5000)	Доста­точный	Достаточный
5.	Финансирова­ние	Рыноч­ное	Рыночное	Льготное (-15000)	Рыночное
6.	Местоположе­ние	-	Схожее	Схожее	Лучшее (-18000)
	Уточненная продажная цена
	Число квартир
	Цена на 1 квар­тиру (уточнен­ная)

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта составила в расчете на одну квартиру 24500 долл.

Выводы.

Рассмотренный метод оценки недвижимости - метод прямого сравнительного анализа продаж - основан на анализе и обработке рыночной информации. В соответствии с этим методом данные о не­давних сделках с сопоставимыми объектами недвижимости исполь­зуются для выработки заключения о стоимости оцениваемого объек­та. Он наиболее предпочтителен на развитых секторах рынка недви- жимости, т.е. там, где имеется достоверная рыночная информация о сделках купли-продажи. В Российской Федерации это пока лишь секторжилья. Этот метод оценки наиболее простой и наименее трудоем­кий. Он состоит из нескольких этапов:

1. Изучение рынка и выявление сделок по объектам, сопоставимым с оцениваемым.

2. Проверка информации о сделках.

3. Внесение поправок и согласование полученных результатов.
Основными моментами в данном методе оценки является отбор

элементов сравнения, определение величины поправок на основе ры­ночных данных и их правильное применение.

Каждый сопоставимый объект недвижимости сравнивается с оцениваемым. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, вы­ражающие отличия между этими объектами. Обычно элементами сравнения бывают состав имущественных прав, условия финансирования, условия продаж, время, местоположение и физические харак­теристики. Прежде чем вносить поправки, эксперт-оценщик должен проверить рыночную информацию на ее достоверность, т.е. получить подтверждение о цене сделки у продавца, у покупателя, у риэлтера (у оценщика), сопровождающего сделку.

Способы согласования результатов оценки, полученных различ­ными подходами.

Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стои­мости объекта: определение среднеарифметической величины, мате­матическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объек­та.

Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки, путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных ве­сов результатам оценки, полученных различными методами, а также выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результатов оценки зависит от квалификации и опыта эксперта-оценшика.