Регрессионный анализ

Основными способами сравнительного (рыночного) подхода к опенке объектов недвижимости (в том числе определения величин поправок) являются математические формулы, приведенные ниже:

а) У_с = ВХ,

где У_с - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В - коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х- замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Пример. Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м² нежилого помещения в г. Москве (В) составляет 82,14 долл. Площадь нашего оцениваемого объекта недвижимости (X) составляет 1738 м²

Необходимо определить стоимость нашего объекта недвижимости (У_с).

У=ВХ = 82,14 х 1738 = 142759 долл.

Стоимость оцениваемого объекта составляет 142759 долл.

б) У_с = ВХ+ а + с +...+ n,

где а, с,..., п— положительные или отрицательные поправочные ко­эффициенты.

Пример. В дополнении к данным примера а) эксперт-оценщик считает, что оцениваемый объект стоит выше на 4500 долл. из-за своего прекрасного состояния, но на 2250 долл. меньше из-за того, что объектрасположен в экологически нездоровой зоне (из-за неудачного местоположения). Тогда стоимость объекта недвижимости составит:

У_с = (82,14) х (I738) + 4500 - 2250 = 145009 долл.

в) У_с = А + в + с +... + п,

где A - некая базовая величина;

b, с,...n -различные поправочные коэффициенты.

Пример. Эксперт-оценщик рассчитал базовую рыночную стои­мость объекта недвижимости, которая составляет 142500 долл. Это стоимость до внесения в нее поправок. Затем эксперт-оценщик учитываетпоправки на физическое состояние и местоположение, которые использовались в примере б).

г) У_с = А (100 + в + с +...+ п),

где А - базовая величина;

в, с,...п- процентные поправочные коэффициенты, которые скла­дываются и вычитаются от 100%. Каждый из этих коэффициен­тов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.

Пример. Эксперт-оценщик считает, что оцениваемая недвижи­мость на 3% лучше по своему состоянию и на 2% хуже из-за ее ме­стоположения. Тогда, используя формулу г), получаем:

У_е = 142500 (100 + 3-2)=143925 долл.

д) Часто на развитых секторах рынка недвижимости, например,
на рынке жилья, эксперты-оценщики используют многофакторные
линейные и нелинейные модели типа:

,

где a_i - коэффициенты регрессии,

х, - различные переменные, характеризующие те или иные фак­торы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости.

Однако применение этих моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи объектов недвижимости.