Определение стоимости земельного участка

Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости, осуществляется для того, чтобы определить налогооблагаемую базу по стоимости этого участ­ка, либо для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации объекта недвижимости для осуществления нового строительства, при установлении аренд­ной платы за землю. Правда, пока в Российской Федерации плата за землю устанавливается единая по городским, сельскохозяйственным и пр. землями нормативная стоимость земельных участков рассчиты­вается исходя из величины земельного налога, умноженного на ко­эффициент 50. Однако в настоящее время в России начинает зарож­даться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения на этом рынке.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельно­
му участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и по­селковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется реги­страция сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, спе­циализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Существует ряд основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:

1. По сопоставимым продажам.

2. Метод соотнесения (переноса).

3.Капитализация земельной ренты.

4.Техника остатка для земли.

5. Метод развития земельного участка и др. Подход по сопоста­вимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за

по­следнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен при этом помнить, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) - это, так называемые, цены продавца (т.е. завышенные). А в целях сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.

Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация, т.к. эти участки обычно больших размеров и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум ком­понентам:

а) по элементам сравнения;

б) по единицам сравнения.

Элементами сравнения являются шесть факторов:

1. Условия финансирования сделки.

2. Условия продажи.

3. Время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики..

6. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка отличаются от обычных, например, для покупки участка был взят 100% кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходи­мо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.

Те же рассуждения относятся к условиям самих продаж, т.е. к об­стоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец в момент сделки. Данные по условиям продаж довольно трудно полу­чить и удовлетворить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Однако, прави­лом, по-видимому, должно быть то, что, если эксперт-оценщик вы­явил отличие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, то он должен эту поправку учесть. Если же величину по­правки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.

Время продажи является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для того, чтобы производить поправки цен по: сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. как происходит изменение цен на землю с те­чением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тен­денция повышения цен на земельные участки, а также значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - па дают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.

Важно также для эксперта-оценщика провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и в ценах покупателей. Иногда бывает, что принятие того или другого законопроекта или правительственно­го постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.

Одним из существенных элементов, сравнения сопоставимых продаж является местоположение земельного участка, на котором на­ходится объект недвижимости.

Важным элементом сравнения сопоставимых продаж являются физические характеристики. Ими могут быть параметры почв, разме­ры участка, глубина, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень актив­ности земельного рынка. Например, степень активности земельного рынка в 30 километровой зоне Подмосковья выше, чем в более даль­ней зоне от Москвы. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать также поправку на этот элемент сравнения продаж.

Методы внесения поправок.

Если раньше в США применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с некоторого времени -времени принятия Положения о Едином Отчете по оценке жилья -появились стандарты оценки жилья, которыми эксперты-оценщики руководствуются.

В упомянутом положении сказано, что эксперт-оценщик должен производить сравнение продаж по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к оцени­ваемому объекту. Поправки делаются долларовые. Если какой-либо значимый элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (-), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и на­оборот, если какой-либо элемент сопоставимого объекта уступает по качеству либо менее удобен, то вносится плюсовая (+) поправка, уве­личивающая стоимость оцениваемого объекта.

Эксперт-оценщик должен помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

Последовательность внесения поправок.

Привнесении долларовых поправок последовательность их вне­сения не имеет значения, однако, при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, т.к. последующие процент­ные поправки вносятся к каждой предыдущей уже скорректирован­ной величине цены сопоставимой продажи.

Специалистами рекомендуется следующая последовательность внесения поправок (см. табл. 1). Однако данная последовательность внесения поправок подвергается часто сомнению.

Таблица 1

Последовательность внесения поправок в цену сопоставимой продажи земельного участка

№п/п	Элементы сравнения	Поправка	Откорректированная цена, долл.
Продажная цена сопоставимого земельного участка-100000
1.	Условия финансирования	-5%
2.	Особые условия продажи	+ 10%+9500
•3.	Время продажи (рыночная тенденция цен)	+ 10%+10450
4.	Местоположение	+5% +5745
5.	Физические характеристи­ки	-10%
Стоимость оцениваемого земельного участка -10860

Первая поправка делается на условии финансирования и приме­няется к цене сопоставимой продажи. В результате получается цена, за которую был бы продан сопоставимый земельный участок при нормальных условиях финансирования.

Вторая поправка делается на условия продажи. При этом эксперт-оценщик описывает в отчете, какие условия продажи сопутствовали сделке. В результате второй поправки получается цена, за которую был бы продан участок при нормальных условиях финансирования и продажи.

Третья поправка вносится на изменение тенденций цен на земеьном рынке (поправка на время). Величина этой поправки опре­деляется исходя из анализа продаж земельных участков при нормаль­ных условиях продаж и финансирования. В результате этой поправки получается сумма, за которую был бы продан сопоставимый участок на дату оценки при нормальных условиях финансирования и продаж.

Четвертая и пятая поправки на местоположение и физические ха­рактеристики вносятся в скорректированную по времени цену сопос­тавимой продажи. Полученная в результате этих поправок скоррек­тированная цена продажи сопоставимого земельного участка являет­ся стоимостью оцениваемого земельного участка. Эта цена продажи наиболее реально отражает цену, за которую сопоставимый земель­ный участок был бы продан на дату оценки, если бы он был бы точно такой, как оцениваемый земельный участок.

Если в данном примере не соблюдать строгую последователь­ность внесения поправок, а сложить процентные поправки (+25%-15%=+10%) иполученный результат отнести к цене сопоста­вимой продажи, то скорректированная продажная цена составит 110000 долл., т.е. такая процедура повлекла ошибку в цене около 800 долл. (или 1%). Эта ошибка может быть еще больше или меньше, ес­ли вводить поправки в другой последовательности.

Поправки могут вноситься как на всю продажную цену сопоста­вимого участка, так и на удельную цену — 1 м, 1 сотка, 1 гектар.

Согласование скорректированных цен, сопоставимых продаж зе­мельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элемен­там сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации. Однако, в любом случае, когда для сравнения используются удельные показате­ли (1 м², 1 сотка, 1 га), необходимо выполнить две дополнительные операции. Первая операция заключается в согласовании удельных показателей сравнения сопоставимых продаж и удельного показателя оцениваемого объекта и выведение единого удельного показателя для сравнения продаж. Вторая операция заключается в умножении значе­ния выбранного единого удельного показателя, по которому осуще­ствлялось сравнение, на размер земельного участка, выраженного в той же размерности.

Например, если удельным показателем сравнения всех сопоста­вимых продаж являлась цена участка за 1 сотку, то средневзвешенная скорректированная по сопоставимым продажам цена за 1 сотку умножается на количество соток, содержащихся в этом участке. Если удельным показателем сравнения являлась цена за 1 м², то средневзвешенная скорректированная цена за 1 м² умножается на количество кв. метров, содержащихся в этом участке. Путаница в размерности приводит к ошибке в цене участка.