Расчет стоимости элемента, для которого необходима по­правка

Данный способ также часто применяется экспертами-оценщи­ками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости, что имеет место в условиях российского не­развитого рынка недвижимости.

Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном, функционального старения данного элемента.

Виды поправок.

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществлять­ся в нескольких видах: поправки в долларах, поправки в процентах, поправки в форме общей группировки кумулятивные процентные по­правки.

Долларовые поправки - это суммы, прибавляемые или вычитае­мые из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости.

Процентные поправки - применяются тогда, когда затруднитель­но, определить точные долларовые суммы поправок. Обычно про­центные выражения используются при поправках на время (между цатой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение.

При необходимости, процентные поправки легко могут быть преобразованы в долларовые.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем пере­множения всех индивидуальных процентных поправок.

Общая группировка используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое количество продаж. Большое количество сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, и сравнивать объект недвижимости в целом. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Пример. Выявлено 3 сопоставимых жилых дома одинакового размера, этажности, количества квартир, степени комфортности.

Имеется по ним также следующая информация:

Сопоставимый объект	Продажная цена, долл.	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
Дом №1		Лучше
Дом №2		Хуже
Дом №3		Чуть хуже

Разброс цен между сопоставимыми объектами составляет лишь 6000 долл., что меньше 1% от высшего или низшего уровня. Исходя из этих данных, эксперт-оценщик с уверенностью может оценить стоимость объекта в 615000 долл.

Элементы сравнения, влияющие на стоимость объекта.

Обычно полный набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта включает в себя следующие поправки:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансирования.

2.1. Коэффициент ипотечной задолженности.

2.2. Процентная ставка.

2.3. Срок займа.

2.4. Амортизация выплаты.

2.5. Плата за финансирование.

2.6. Договоры об участии.

3. Условия продажи.

3.!. Обычные или особые закладные.

3.2. Мотивы и знания покупателя и продавца.

4. Время.

5. Местоположение.

5.1. Экологическая привлекательность.

5.2. Доступ к оживленным магистралям.

5.3. Коммуникации.

5.4. Престижность.

6. Физические характеристики.

6.1. Физические параметры.

6.2. Качество строительства и эксплуатации.

6.3. Удобства.

6.4. Функциональная пригодность.

В условия продажи входят такие элементы сравнения, как моти­вы и знания покупателя и продавца. Эта поправка отражает разницу между фактической величиной продажи сопоставимого объекта и ее вероятной ценой в том случае, если бы эта сделка была бы между не­зависимыми сторонами в текущий момент. Поправка на время произ­водится для учета изменений рынка со времени сопоставимой прода­жи и до даты оценки.

Единицы сравнения.

Единицы сравнения — это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости. Например, 1 м² общей пло­щади. 1 м, 1 квартира, 1 га, 1 сотка, 1 лот и т.д.

Некоторые виды недвижимости сравнивает по цене в расчете на единицу, приносящую доход. Таким образом могут сравниваться, на пример, гаражи: единицей, приносящей доход для них, будет стоянка одной автомашины.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отно­шения дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения являются либо валовой рентный мультипликатор (или его еще назы­вают как валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (или валовой мультипликатор дохода) - это соотношение между продажной ценой и либо потенци­альной валовой выручкой, либо действительной валовой выручкой. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности ее расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще, т.к. потенциально же валовая годовая выручка, т.e. выручка, которая может быть получена от сдачи на год в аренду оцениваемого объекта недвижимости, несложно определить, т.к. фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, кик правило, имеются. Степень же недоиспользования объектов недвижимости, которая необходима для расчета действительной валовой выручки, как правило, трудно выявить.

Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Общий коэффициент капитализации - общая ставка дохода - это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохо­да. Для расчета данного коэффициента производится тщательный отбор сопоставимых объектов, схожими с оцениваемыми потоками до-ходов. Это обстоятельство позволяет эксперту-оценщику использовать метод прямой капитализации с тем, чтобы превратить прогнози­руемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения. При сравнении объектов недвижимости важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объекты выражались и одних единицах измерения.

Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объ е ктов.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осу­ществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены (либо в процентах, либо в долл.).

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "—" (отрица­тельная поправка). Если сравниваемый элемент в сопоставимом объ­екте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".)

Существует пять возможных вариантов соотношений между со­поставимыми объектами.

Вариант 1. Сопоставимый и оцениваемый объекты имеют одина­ковые характеристики (объекты аналогичны). В этом случае поправке; не вносятся.

Вариант 2. Оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопостави­мый объект. Значит, стоимость сопоставимого объекта должна воз­расти на 10%, чтобы отразить эту разницу.

Математически это можно выразить следующим образом: если стоимость оцениваемого объекта - X и цена сопоставимого объекта равна 1, то

Х =(1+ 10%) х I = 1 х (1 +0,1)=1,1.

Таким образом, умножая цену сопоставимого объекта на 1,1, по­лучим стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Процентная поправка составила +0,1 или +10%.

Вариант 3. Оцениваемый объект на 10% хуже сопоставимого объекта, тогда цена сопоставимого объекта уменьшается, чтобы учесть это различие

Х= (1-10%)х 1 = 1х (1-0,1)=0,9,

Таким образом, для того чтобы определить стоимость оценивае­мого объекта, необходимо цену сопоставимого объекта умножить на 0,9. Процентная поправка составила - 0,1,или -10%.

Вариант 4. Сопоставимый объект лучше на 10% оцениваемого объекта. Цена сопоставимого объекта должна уменьшиться для того, чтобы учесть это различие.

1 = (Х + 10%) х Х;

1 =Х х (1+0,1);

1=Х х 1,1;

1/1,1 =Х.

В данном случае мы должны разделить стоимость сопоставимого объекта на 1,1 для расчета стоимости оцениваемого объекта. При этомпроцентная поправка равна 0,091 или 9,1% (1-0,909).

Вариант 5. Сопоставимый объект на 10% хуже оцениваемого, цена сопоставимого объекта должна возрасти для учета этого различия

1 = (Х- 10%) х X;

1 = Х х (1 – 0,1);

1= Х x 0,9;

1/0,9 = Х;

1,11 =Х.

В данном случае мы делим цену сопоставимого объекта на 0,9 для того, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта. При этом процентная поправка к цене сопоставимого объекта составляет +0,11 или 11%.

При выполнении этих процедур эксперт-оценщик должен быть предельно внимательным.

Последовательность внесения поправок.

Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесениябудет влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Время.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не

будут внесены все поправки.

Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора.

Этот способ расчета является рыночным способом оценки арен­дуемого объекта недвижимости, приносящего доход, и входит в со­став метода анализа продаж.

Как было указано выше, валовой рентный мультипликатор опре­деляется отношением продажной цены объекта к потенциальной ва­ловой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта с помощью использования валового рентного мультипликатора осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор, исходя из рыночных данных послед­них продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Пример. Необходимо оценить 2-х этажный офис. Его потенци­альная валовая рентная выручка составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых оцени­ваемому.

Сопоставимые объекты	Продажная цена	Потенциальная валовая рента	Валовые рентные мультипликаторы
Офис № 1			6,00
Офис № 2			5,86
Офис № 3			6,08

Итоговый валовой рентный мультипликатор - 6,00

Тогда 100000 долл. х 6,00 = 600000 долл. - составляет стоимость оцениваемого офиса.

Применение в практике оценки валового рентного мультиплика­тора очень удобно, т.к. не производится корректировка цен на разли­чиях, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оце­ниваемым объектом имеются различия, то они отражены в продаж­ной цене и в размере годовой арендной ставки. Так, если сопостави­мый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а математическое отношение цены и арендной ставки не меняется.

Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен в практическом применении, особенно в наших российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения по использованию данного мето­да оценки.

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рын­ка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, то метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации.

Этот способ расчета стоимости объектов недвижимости также является рыночным методом оценки объекта, приносящего доход, входит в состав метода анализа продаж.

Данный способ оценки объекта недвижимости основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объек­та. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимо­сти путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Для иллюстрации данного способа оценки объектов недвижимости рассмотрим следующий пример.

Пример. Необходимо определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000 долл. На рынке недвижимости -эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные. Данные приведены в долларах.

Сопоставимые магазины	Прибыль(П)	Продажные цены (С)	Коэффициент капитализации (П/С)
Магазин № 1			0,120
Магазин № 2			0,110
Магазин № 3			0,105

Общий коэффициенткапитализации - 0,115 или 11.5%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта составит:

долл.

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет избежать недостатков, присущих способу валового рентно­го мультипликатора, т.к. в данном способе осуществляется тщатель­ный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками дохо­дов оцениваемого объекта.

Так же как и при использовании предыдущего способа расчета стоимости объекта, данный способ зависит от качества и достоверно­сти рыночной информации.

Согласование данных при использовании метода прямого срав­нительного анализапродаж.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимо­сти получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величи­на оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзве­шенная величина от скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик, исходя из своего опыта практической работы.