Затратный подход к оценке недвижимости

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СИЛ, ДЕЙСТВУЮЩИХ НА ПРЯМОЛИНЕЙНО И РАВНОМЕРНО ДВИЖУЩИЕСЯ ТЕЛА

Затратный подход к оценке недвижимости

Для оценки объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, используется затратный подход. Этот подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом из­носа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

В затратном подходе предполагается также, что совокупность из­держек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Однако, необходимо помнить, что это бы­вает не всегда верно. Особенно в случаях, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эф­фективным способом. Например, район улицы Сретенки в Москве, где в центре города на дорогих земельных участках ставят жилые 2-4 этажные дома. Стоимость участка земли в этом районе составляет, допустим, 1,5 млн. долл., а стоимость жилого дома 800 тыс. долл., т.е. жилой дом почти ничего не прибавляет к стоимости земельного уча­стка. В будущем инвестор, который захочет построить многоэтажный офис или гостиницу, будет покупать этот жилой дом лишь за 1,5 млн. долл. (за цену земельного участка), а может быть еще меньшую цену, т.к. необходимо учесть затраты на снос жилого здания. Этот пример говорит о том, что если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, используется не наилучшим и наиболее эф­фективным способом, то издержки на строительство объекта не сов­падают с рыночной стоимостью этого объекта. Таким образом, нару­шается постулат, на котором основан затратный подход.

Другой особенностью применения затратного подхода является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью заме­щения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроиз­водства). Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектур­ных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тог же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с исполь­зованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается из­держками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость за­мещения - издержками на создание объекта-аналога.

Какую из этих двух стоимостей принять для определения стои­мости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик, исхо­дя из возможностей реализации того или иного метода расчета в дан­ной конкретной ситуации.

Сферы применения затратного подхода к оценке.

Затратный подход применяется в настоящее время для целей на­логообложения имущества физических лиц или ареста объектов не­движимости, когда необходимо выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок) или выделить часть имущественного комплекса, на который будет наложен арест.

Элементы затратного подхода применяются также при оценке объектов недвижимости для целей налогообложения прибыли, т.к. износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, получен­ных сданного объекта.

Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта, т.к. опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивно­го здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель спешит и не имеет времени дать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель же­лает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

- при осуществлении технико-экономического обоснования ново­го строительства;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа ис­
пользования земельного участка;

- при выборе профиля объекта недвижимости;

- при итоговом согласовании стоимости объекта недвижимости;

- при оценке зданий специального назначения;

- при оценке объектов на "пассивных" секторах рынка;

- для целей страхования.

Технико-экономическое обоснование нового строительства.

Предположим, что строительство нового офисного здания со­ставляет 500 тыс. долл. Прибыль, которая будет получена в результа­те функционирования данного офиса, равна 30 тыс. долл. Минималь­ный приемлемый коэффициент капитализации - 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?

Ответ однозначный - нет, т.к. минимальную прибыль, которую должен приносить данный офис, с данным коэффициентом капитали­зации равна 65 тыс. долл.

Таким образом, определение стоимости нового строительства объекта затратным методом в данном случае позволяет оценить эф­фективность инвестиционного проекта.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования земельного участка.

Предположи, что имеется земельный участок стоимостью 50 тыс. долл. Рыночный коэффициент капитализации составляет 12%, т.е. го­довая прибыль, которую должен приносить земельный участок, со­ставляет 6 тыс. долл. Двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке приносит лишь 5 тыс. долл. прибыли, т.е. построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома.

Однако, 10-этажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т.е. 100 тыс. долл., что не только позволит покрыть затраты на строитель­ство жилого дома (например, в 450 тыс. долл.), но и обеспечит тре­буемый от земли доход в 6 тыс. долл.

В противоположность этому 100-этажный дом из-за высокой стоимости его строительства, из-за низкого уровня занятости, высо­ких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.

Исходя из сказанного, можно утверждать, что наилучший и наи­более, эффективный вариант использования земельного участка стоимостью 50 тыс. долл. предполагает строительство жилого дома этажностью от 1 -го до 100 этажей.

Приведенный пример иллюстрирует принцип наилучшего и наи­более эффективного использования земельного участка и как при этом помогает нам знание стоимости объекта недвижимости, полу­ченной затратным путем. Сравнивая затраты на строительство объек­та с полученным от него доходом, мы делаем вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка.

Выбор профиля объекта недвижимости.

Предположим, нам необходимо решить, модернизировать ли су­ществующий офис, вложив в него 500 тыс. долл., или, при тех же за­тратах, перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 тыс. долл., а от оптово-торгового центра 100 тыс. долл. Коэффициент капитализации на рынке 13%.

Из приведенных данных явствует, что перепрофилирование офи­са в оптово-торговый центр является эффективным решением, т.к. первый проект дает 5% ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка (13%), а второй проект - приносит прибыль 20%, что удовлетворяет требованию рынка.

Согласование результатов оценки объекта недвижимости, по­лученных различными методами.

Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в за­тратном подходе.

Оценка зданий специального назначения.

Оценка зданий специального назначения, таких, например, как школы, церкви, вокзалы, почты и пр., производится в основном за­тратным методом, т.к. на аналогичных проданных объектах. Полу­ченные затратным подходом стоимости замещения, или воспроизвод­ства в совокупности с оценкой оставшегося срока полезной жизни специального объекта позволяет сделать вывод о его стоимости.

Оценка объектов недвижимости на "пассивных" секторах рын­ка.

В "пассивных" секторах рынка недвижимости, например в Российских условиях это пока рынок нежилых помещений, оценка осу­ществляется также с использованием затратного подхода, т.к. рыноч­ных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недоста­точно или они недостоверны для обоснованного заключения о стои­мости объекта.

Оценка в целях страхования.

При оценке недвижимости в целях страхования риска предпочте­ние обычно отдается затратному подходу, т.к. страховая сумма, сум­ма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя. Именно этот подход используется Правительством Москвы в проекте Положения о порядке расчета страховой суммы и страхового взноса, а также порядке расчета и вы­платы страхового взноса, а также порядке расчета и выплаты страхо­вого возмещения при страховании жилых помещений.