Тема 2.6. Основные факторы, влияющие на стоимость имущества

Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).

Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про­цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити­кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:

1)социально-экономическую направленность деятельности федераль­ного правительства и региональных властей;

2) проведение предвыборных кампаний и референдумов;

3) возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи­озных конфликтов);

4) действия правительства и местных органов власти в области эконо­мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег­ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помеще­ний, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудова­ния и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры­нок транспортных средств и др.);

5) политику местных (муниципальных) органов власти по функцио­нальному зонированию территорий;

6) государственную политику в области производства - скорость и на­правленность процессов приватизации, национализации и денационали­зации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обес­печения, политику в области экологии.

Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж­ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин­фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа­тельную способность населения.

Социально-культурные факторы представлены различными аспекта­ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально- потребитель­ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.

Демографические факторы - численность населения, прирост населе­ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.

К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель­еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.

Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло­гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе­стоимости и рыночной цены товаров, в частности и объектов имущества, вообще при формировании первичного рынка имущества.

В каждый анализируемый период конъюнктура рынка представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительно­сти, силе влияния и направлению факторов. Приэтом все факторы воз­действуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.