Тема 2.5. Цели оценки. Стоимость имущества, виды оценочной стоимости

Цель оценки - использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества.

Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различ­ных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стои­мость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестици­онная стоимость; страховая стоимость; утилизационная стоимость; ликви­дационная стоимость; стоимость для целей налогообложения; залоговая стоимость имущества.

Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в ус­ловиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюде­нии следующих условий:

1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;

2) обе стороны сделки хорошо осве­домлены о предмете сделки;

3) действуют в своих интересах;

4) объект оцен­ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. «offer» - ­предлагать, предоставлять (возможность);

5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

6) принуждения к со­вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;

7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про­изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це­нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан­та в данной области.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита­ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде­ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет­ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож­но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи­даемую от него доходность.

Страховая cтouмocть объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.

Ликвидационная cтouмocть объекта - цена, с которой вынужден со­гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч­ных условиях.

Залоговая cтouмocть имущества (стоимость залогового имущества) стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.

Cтouмocть для целей налогообложения - это стоимость, величина ко­торой определяется по установленной государственными органами мето­дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.

Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроиз­водства» и «стоимость замещения».

Cтouмocть воспроизводства - затраты (в текущих ценах - в масшта­бе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точ­ной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевает­ся, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функцио­нальным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физи­ческий износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объ­екта оценки в физическом отношении считается «новой».

Cтouмocть замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не явля­ющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквива­лентной с ним полезностью и созданного с применением современных тех­нических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, со­зданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом.

Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.

В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе­ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто­имости