Тема 2.7. Основные принципы оценки недвижимости

Будущие доходы от недвижимости (как и от любого другого объекта имущества) наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки имущества, в частности недви­жимого имущества.

В основе науки об оценке лежат принципы, которые необходимо со­блюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении от­чета об оценке. Эти принципы представляют собой трактовку общеэконо­мических законов с позиций субъектов рынка недвижимости. Приведен­ные ниже принципы являются важнейшими и при правильном примене­нии приводят к достоверным заключениям о стоимости имущества.

В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области сформировались три груп­пы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собст­венника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуата­цией недвижимости и связаны с представлениями производителей о не­движимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловлен­ные рыночной средой.

Первую группу принципов, связанных с представлениями собственни­ка об имуществе, образуют следующие принципы:

1) принцип полезности;

2) принцип замещения;

3) принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недви­жимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

1) принцип вклада;

2) принцип остаточной продуктивности земельного участка;

3) принцип равновесия;

4) принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности);

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

1) принцип спроса и предложения;

2) принцип соответствия;

3) принцип конкуренции;

4) принцип изменения;

5) принцип взаимозависимости.