Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании

1 шаг. График амортизации нового кредита за первые 5 лет

(до перепродажи)

Кредит в 1200000 у.е. предоставлен на 20 лет под 13 % годовых с ежемесячными выплатами. Рассчитываем размер этих платежей, используя ипотечную постоянную (шестая колонка таблицы)

1200000 х 0,0117158 = 14059 у.е., а за год сумма платежей по обслуживанию долга составит 14059 х 12 = 168707 у.е.

Таблица 8.10

год	Остаток кредита	Платежи по обслуживанию долга	Платежи по процентам за год	Платежи по основной сумме кредита
		-	-	-

П шаг. Расчет налогов на доходы от операций.

Здесь следует предварительно рассчитать размер ежегодной амортизации финансовых издержек. При сумме кредита 1200000 у.е. их общий размер (4 %) составит 48000 у.е., а в расчете на год при сроке кредита 20 лет амортизация финансовых издержек 2400 у.е.

В конце пятого года при продаже собственности весь несамортизированный остаток финансовых издержек (остается еще 15 лет), равный 2400 х 15 лет = 36000 у.е. вычитается из дохода, таким образом, общая сумма вычитаемых финансовых издержек в год продажи составит 38400 у.е.

Таблица 8.11

годы 1 (8) 2 (9) 3 (10) 4(11) 5 (12)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

- платежи по процентам 156000 154348 152481 150375 147990

- Амортизационные

отчисления 15000 15000 15000 15000 15000

- амортизируемые финанс.

издержки (4% от кредита) 2400 2400 2400 2400 38400

= налогооблагаемый доход - 13400 -5348 3308 12203 -14213