Характеристика российского ипотечного рынка

♦ Одним из наиболее значительных условий для развития в России ипотеки явилось принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» (ноябрь 2003г.) с одобренными Думой более поздними поправками. Согласно этому закону ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" вводит два вида бумаг – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные облигации являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Эти облигации отличаются от корпоративных тем, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов). Благодаря этому ипотечные облигации являются бумагами с высокой степенью надежности. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, могут объединить права по кредитам в пул и под их залог выпустить облигации, которые потом можно продавать инвесторам, в том числе и на фондовом рынке.

Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием в настоящее время полностью урегулирован законодательством, и они могут успешно использоваться для рефинансирования ипотечных программ.

В отличие от облигаций, ипотечные сертификаты участия - совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Ипотечный сертификат участия – как прописано в законе - это ценная бумага, владелец которой является сособственником пула ипотечных кредитов. Банки участвуют в создании пула ипотечных кредитов и продают его компании, имеющей соответствующую лицензию
ФСФР. После этого управляющая компания может выпускать ипотечные сертификаты участия. Каждый покупатель этой ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющему органу.

Таким образом, сертификаты участия предполагают наличие доверительной собственности на жилье, которая в России пока отсутствует. Ипотечные сертификаты участия позаимствованы из американской системы. Там существует доверительная собственность - траст, означающий наличие двух собственников, между которыми распределяются полномочия. В странах континентальной Европы, включая Россию, сложилось иное понятие собственности, при котором подобное расщепление невозможно. Пока отсутствуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, правила ведения реестра ипотечного покрытия, отчетность управляющего ипотечным покрытием, деятельность специализированного депозитария ипотечного покрытия и другие. Поэтому вопрос об эмиссии этих ценных бумаг пока даже не ставится.

Существует и третий вид ипотечных ценных бумаг – закладные, которые в нашей стране уже действуют. Это не эмиссионные ценные бумаги, но они обеспечены залогом и приносят залогодержателю доход – возврат ссуды и процентов. Их продают банки, выдающие ипотечные кредиты. Выкупом закладных у банков для их рефинансирования занимается Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

АИЖК уже произвело три выпуска облигаций, в том числе в 2004 г. два транша: облигации А2 на сумму 1,5 млрд.руб. и А3 на сумму 2,25 млрд.руб. Общий объем выпуска облигаций в 2005 г. должен составить 5,6 млрд.руб. Однако это не ипотечные облигации, а обычные корпоративные ценные бумаги. Отсутствие соответствующих подзаконных актов, регламентирующих порядок выпуска и обращения таких ценных бумаг, не позволил Агентству осуществить дебютный выпуск ИЦБ, который планировался на конец 2004г. Выпуск первого транша свободно обращающихся ипотечных облигаций планируется в первом квартале 2006 года.

«Во всем мире ипотечные ценные бумаги – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам, – отмечает начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – У нас же сегодня банки выдают кредиты в основном за счет собственных средств. И если "коротких" денег в банковской системе сейчас даже слишком много, то „длинных” практически нет. А ипотечные кредиты выдаются, как правило, на 10–15 лет. Поэтому возможности увеличения объемов ипотечного кредитования достаточно ограничены. В этой ситуации формирование рынка ипотечных ценных бумаг становится ключевым моментом для дальнейшего развития ипотеки».

Преградой для выпуска собственных ИЦБ у коммерческих банков после принятия закона, кроме недостаточной законодательной базы, стала Инструкция Центробанка, установившая ряд нормативов, ограничивающих выход КБ на рынок ипотечных ценных бумаг. По словам представителей Центробанка, цель новой инструкции — усиление государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными организациями, имеющими право выпускать ипотечные ценные бумаги.

В частности, новая инструкция затронула следующие нормативы:

· Норматив Н1 для банков-эмитентов ИЦБ увеличен до 14%, в то время как для остальных коммерческих банков минимум составляет 10%. Связано это с тем, что участвующие в ипотечном кредитовании банки принимают на себя более долговременные обязательства, поэтому для того, чтобы компенсировать связанные с этим риски, размер покрывающего их капитала должен быть выше.

· Норматива Н17 обязывает кредитную организацию, намеревающуюся эмитировать ИЦБ, иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% капитала; этим обеспечивается введение определенной специализации для банков. То есть если банк намеревается выпускать ипотечные ценные бумаги, то эта деятельность должна быть для него одной из основных. Этот норматив, по мнению самих банкиров, вполне правомерный и адекватный.

· Норматив Н18 устанавливает минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии. Согласно нормативу Н18, объем ипотечных кредитов должен быть не меньше общего объема выпускаемых банком ипотечных ценных бумаг. Соотношение должно составлять 100%, т. е. ипотечная эмиссия не должна идти ни на какие другие цели.

· Согласно нормативу Н19, объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Иначе говоря, если у банка обязательства перед частными вкладчиками составляют менее 50% капитала, он может выпускать облигации с ипотечным покрытием, в противном случае — не имеет права. Сделано это для того, чтобы в случае банкротства банка, когда по закону частные вкладчики имеют первоочередное право на удовлетворение требований, владельцы ипотечных ценных бумаг не потеряли свое право на залог. Норматив (Н19) — вынужденная мера, так как в российском законодательстве о банкротстве ипотечное покрытие не выводится, как принято в мировой практике, из конкурсной массы. И если банк обанкротится, то его вкладчики будут первыми в очереди претендентов на компенсацию, а владельцам ипотечных облигаций может ничего не достаться. Чтобы у банков-эмитентов объем средств вкладчиков не превышал определенных лимитов, и введен этот норматив. Аналитики полагали, что необходимость в нем отпадет сама собой, когда будут приняты поправки в законодательство о выведении ипотечного покрытия из конкурсной массы
при банкротстве банка. Так и получилось.

С принятием поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» удалось ликвидировать данное препятствие развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Кроме того, было снято противоречие между законом об ипотечных ценных бумагах, законом о банкротстве и другими законами, в которые также были введены поправки. Тем самым создаются правовые предпосылки для развития ипотечного рынка.

♦ Существенными моментами принятых поправок являются следующие:

· из общей массы облигаций выделяется особый тип облигаций с ипотечным жилищным покрытием и указывается, что они должны предусматривать фиксированный в них процент;

· при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу.

· закрепляется положение, согласно которому эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств между несколькими выпусками облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, что соответствует мировой практике.

Предполагается, что эти меры позволят обеспечить восполнение пробелов в действующем законодательстве и предоставят участникам рынка возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Благодаря принятию указанных поправок, будут созданы предпосылки для удовлетворения спроса различных групп инвесторов и, как следствие, благоприятный режим для рефинансирования ипотечных кредитов.

6.6. Ипотечное жилищное кредитование

♦ Наиболее широкое распространение ипотечное кредитование имеет в жилищной сфере. При всем многообразии применяющихся здесь систем, можно выделить четыре основные модели, которые различаются способами привлечения ресурсов для целей ипотечного кредитования: 1. Модель универсальных коммерческих банков;

2. Усеченно-открытая модель; 3. Двухуровневая открытая («американская») модель; 4. Закрытая сбалансированная («немецкая») модель. В настоящее время делаются попытки в той или иной мере применить их в России.

Практическое использование и развитие той или иной модели в стране зависит от многих условий и факторов: экономических, политических, правовых.

К основным экономическим факторам, влияющим на развитие жилищного кредитования, относятся:

· общее развитие кредитно-финансового, страхового и фондового рынков в стране,

· стабильность курса национальной валюты и уровень инфляции,

· платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости.

При этом есть много стран, где различные схемы и варианты организации жилищного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу.