Ипотечный кредит с переменными выплатами

В мировой практике используется множество видов неравномерных выплат в счет погашения ипотечного кредита, среди которых наиболее распространены следующие:

§ "Шаровые" платежи, предусматривающие в течение определенного периода лишь незначительные выплаты (либо процента, либо части основной суммы), а весь остаток кредита с начисленными процентами выплачивается в конце срока одним крупным платежом.

§ "Пружинные" кредиты, предполагающие в течение какой-то части кредитного срока выплату фиксированных сумм (например, только проценты), а после этого уже начинается выплата нормальных более крупных сумм, включающих и проценты, и возврат основной суммы.

§ Нарастающий аннуитет (возрастающие платежи) по оговоренной схеме.

§ Обратный аннуитет (примерно то же самое, что купля с пожизненным содержанием); здесь банк делает периодические выплаты пожилому собственнику недвижимости, а после его смерти она переходит банку.

§ Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости, либо в части дохода от использования недвижимости. При такой ипотеке процентная ставка устанавливается ниже рыночной, но кредитор получает часть текущего дохода от недвижимости, либо часть прироста стоимости, если продажа производится до окончания кредитного срока по цене выше первоначальной, когда оформлялся залог.

§ Добавленный процент; в некоторых случаях предусматривается выплата дополнительного процента, особенно в случаях второй ипотеки. Кредит с добавленным процентом позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту. Различные модификации этого инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

§ Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга. широко применяется банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Сбербанк РФ по такой схеме выдает и ипотечные кредиты.

§ Переменная (плавающая) ставка; этот вид обычно используется в условиях сильной инфляции: в кредитном договоре устанавливаются условия пересмотра кредитной ставки;

§ канадский ролл-овер; это разновидность кредита с переменной ставкой, который предполагает периодическое изменение процентной ставки на определенную фиксированную величину.

♦ В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Однако кредит с переменной процентной ставкой содержит несколько отрицательных моментов, а именно:

· Используемые для пересмотра процентной ставки индексы далеко не всегда верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

· частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

· возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика, что увеличивает для кредитора риск неплатежей.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки: устанавливаются пределы ее изменения в течение года, либо за весь кредитный период, что является модификацией канадского ролл-овера.

Тем не менее, в современной России ипотечное кредитование с переменной ставкой практически не используется.

Среди наиболее распространенных кредитных инструментов, используемых в условиях нестабильной экономики, в том числе некоторыми банками России, можно назвать следующие.

§ Кредит с индексацией долга.

Он предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

§ Кредит с двойной индексацией.

Он позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

§ Кредит с регулируемой отсрочкой платежа.

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа является разновидностью кредита с двойной индексацией, он предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой и определяет размер платежа, который обеспечивал бы достаточную рентабельность кредита для банка. Заемщик в конце концов именно эту сумму и должен выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Вторая ставка, более низкая, называется платежной ставкой и определяет размер платежа, который заемщик ежемесячно вносит в счет погашения долга и выплаты процентов.

Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

Хотя некоторые российские банки, выдающие рублевые ипотечные кредиты, практикуют в своей работе использование названных кредитных инструментов, но широкого распространения они не получили.

6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные

Во многих странах существует законодательно установленный верхний предел процентной ставки по ипотечным кредитам. Если рыночная ставка кредитов коммерческих банков начинает сильно превышать верхний предел по ипотечным кредитам, то банки прибегают к кредитным дисконтам, то есть предоставляют на самом деле сумму кредита меньше, чем зафиксировано в договоре. Разница трактуется, например, как комиссионный платеж банку. Расчеты периодических платежей делаются, исходя из номинальной суммы и номинального процента, но поскольку заемщик в действительности получает уменьшенную сумму (со скидкой), то для него реальная процентная ставка оказывается выше. Скидку может оплатить и продавец, но тогда это будет включено в цену и покупка обойдется инвестору дороже.

Скидки с кредитной суммы оцениваются в пунктах. Каждый пункт скидки равен 1% основной суммы кредита.

Пример. Кредит в сумме 800000 руб. предоставлен на 25 лет под 10% годовых со скидкой в 8 пункта. Это означает, что реально заемщик получит не 800000 руб., а на 8% меньше, то есть только 736000 рублей. Требуется рассчитать, каков будет действительный уровень процентной ставки для заемщика.

Решение:

1) Рассчитываем размер ежемесячных платежей, взяв ипотечную постоянную для 25 лет из таблицы 10% с ежемесячными выплатами

0,009087 х 800000 = 7270 руб.

2) Теперь можно рассчитать реальную ипотечную постоянную, разделив периодический платеж на реальную сумму кредита

7270 / 736000 = 0, 009878

3) Сравнивая полученный результат с ипотечными постоянными разных таблиц (то есть для разных процентных ставок), обнаруживаем, что он ближе всего к значению для 11%. Значит, кредит с номинальной ставкой 10%, но с дисконтными пунктами, реально будет стоить 11% годовых.

Существует упрощенный метод подсчета приблизительной реальной процентной ставки кредита с дисконтными пунктами, называемый методом «указательного пальца». Онприменим в случаях, когда сроки кредита достаточно продолжительны - в пределах 20 - 30 лет. В этом случае каждый дисконтный пункт увеличивает процентную ставку на 1/8 %. Если бы в нашем примере скидка составляла 4 пункта, это означало бы, что реальная процентная ставка равна 10,5 %.

Хотя в настоящее время в России нет никаких законодательных ограничений по уровню процентной ставки, но практически все российские банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, используют этот инструмент повышения процентной ставки, взимая разного рода доплаты за оформление ипотечного кредита.