Задача №3. Муниципальное образование обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области за регистрацией договора ипотеки земельного

Муниципальное образование обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области за регистрацией договора ипотеки земельного участка.

При проведении правовой экспертизы выяснилось, что в договоре ипотеки не указана дата и место заключения обязательства, обеспечиваемого договором ипотеки.

Ваши действия в качестве регистратора:

1) зарегистрирую договор ипотеки, т.к. данные о дате и месте заключения
основного обязательства, есть в кредитном договоре, представленном среди поданных
на регистрацию документов;

2) приостановлю регистрацию, и потребую внесения дополнений в договор
ипотеки, в части определения даты и места заключения основного обязательства;

3) приостановлю регистрацию, поскольку из представленных документов
следует, что на земельном участке находится жилой дом, а залог двух данных объектов отдельно друг от друга невозможен в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ;

4) откажу в регистрации, поскольку земельные участки, находящиеся в
муниципальной собственности, не подлежат ипотеке.

Выберите правильное, на Ваш взгляд, решение и обоснуйте его.

Примерный перечень вопросов для подготовки к экзамену (зачету)

по спецкурсу «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в разрезе зарубежного и отечественного законодательства.

2. Понятие государственной регистрации прав.

3. Цели, задачи и принципы государственной регистрации.

4. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нормы о государственной регистрации в системе права.

5. Понятие, юридическая классификация и перечень объектов недвижимости.

6. Кадастровый и технический учет объектов недвижимости.

7. Права на недвижимость и сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации. Регистрация вещного права и сделки, правовые последствия и удостоверение.

8. Органы в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Порядок проведения государственной регистрации. Сроки проведения и плата за государственную регистрацию. Прием документов на государственную регистрацию прав.

10. Документы, необходимые для государственной регистрации, и требования к ним.

11. Основания для государственной регистрации прав (правоустанавливающие документы).

12. Дополнительные документы для государственной регистрации.

13. Правовая экспертиза. Проверка действительности представленных на государственную регистрацию документов, законности сделок с недвижимостью. Проверка ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

14. Приостановление государственной регистрации.

15. Отказ в государственной регистрации и ее прекращение.

16. Понятие Единого государственного реестра прав и принципы его ведения.

17. Структура раздела Единого государственного реестра прав.

18. Книги учета документов (понятие, перечень, порядок ведения).

19. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (условия, сроки и форма предоставления).

20. Регистрационные действия при купле-продаже недвижимости.

21. Требования к договору купли-продажи. Документы, предоставляемые для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

22. Особенности государственной регистрации договоров мены жилых помещений. Государственная регистрация договоров дарения недвижимости.

23. Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

24. Регистрация прав на недвижимое имущество, переходящее в порядке наследования.

25. Понятие и признаки приватизации государственного и муниципального имущества. Условия законности приватизации жилых помещений.

26. Порядок государственной регистрации и момент возникновения права собственности на приватизированную квартиру. Регистрация прав владельцев комнат в коммунальных квартирах.

27. Порядок государственной регистрации права общей собственности (возникновение, признаки и особенности регистрации).

28. Регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимости. Долевое участие в строительстве.

29. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства. Оформление прав собственности на самовольную постройку.

30. Правовой режим земельных участков.

31. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации. Государственная регистрация прав владельцев земельных долей.

32. Регистрация прав на земельные участки, приобретаемые из государственной или муниципальной собственности.

33. Регистрация ограничений (обременений) прав на земельные участки. Государственная регистрация сервитутов.

34. Объекты аренды и договоры аренды, подлежащие государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации прав арендодателя.

35. Регистрация договоров аренды. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды. Государственная регистрация прекращения аренды.

36. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. Ограничение прав и обременение недвижимого имущества ипотекой. Особенности регистрации ипотеки в силу закона.

37. Предмет договора об ипотеке. Особенности ипотеки жилых помещений. Особенности ипотеки земельных участков. Требования к договору об ипотеке.

38. Документы для государственной регистрации договора об ипотеке. Государственная регистрация договора об ипотеке. Изменение и дополнение записи об ипотеке. Прекращение ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке. Закладная.

39. Аресты недвижимого имущества и запрещения совершения сделок с недвижимостью, их регистрация. Приостановление государственной регистрации по решению, определению суда.

40. Регистрационные действия на основании судебных решений.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ............................................................................................................................... 3

РАЗДЕЛ I. ЛЕКЦИОННЫЙ КУРС.........................................................................................6

ГЛАВА 1. ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ В РАЗРЕЗЕ ЗАРУБЕЖНОГО И ОТЕЧЕСТВЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.......................................................................................................... 6

ГЛАВА 2. Материальные и процессуальные основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав......................................... 9

2.1. Основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9

2.1.1. Понятие государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.......................................................................................................................... 9

2.1.2. Цели, задачи и принципы государственной регистрации.............. 10

2.1.3. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.................................................................................................... 11

2.1.4. Нормы о государственной регистрации в системе права................ 12

2.2. Недвижимое имущество.................................................................................. 13

2.2.1. Понятие объектов недвижимого имущества (недвижимости)........ 13

2.2.2. Классификация объектов недвижимого имущества....................... 13

2.2.3. Кадастровый и технический учёт (инвентаризация)...................... 14

2.3. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации................................................................................................................................... 15

2.3.1. Правовые последствия государственной регистрации права и сделки 15

2.3.2. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации 15

2.3.3. Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации.......................................................................................................................... 16

2.3.4. Правовые последствия государственной регистрации сделки и перехода права 18

ГЛАВА 3. ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ....................................................................................... 19

3.1. Органы в системе государственной регистрации прав, их компетенция. 19

3.2. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним......................................................................................................................... 21

3.3. Предоставление документов на государственную регистрацию прав...... 22

3.4. Документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, и требования к ним......................................................................................................................... 23

3.5. Основания для государственной регистрации прав (правоустанавливающие документы)................................................................................................................................... 25

3.6. Дополнительные документы для государственной регистрации прав...... 27

3.7. Правовая экспертиза и пределы её проведения............................................ 28

3.8. Государственная регистрация прав и сделок. Удостоверение государственной регистрации прав и сделок........................................................................................................... 30

3.9. Приостановление государственной регистрации прав: порядок и сроки. 31

3.10. Отказ в государственной регистрации прав: основания, порядок, сроки 34

ГЛАВА 4. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ИЗ ЕГРП.............................. 36

4.1. Понятие Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и принципы его ведения.......................................................................... 36

4.2. Структура Единого государственного реестра прав.................................... 37

4.2.1. Структура раздела Единого государственного реестра прав............. 37

4.2.2. Книги учета документов и дела правоустанавливающих документов 39

4.3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав 39

ГЛАВА 5. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И СДЕЛОК С НИМИ. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ....................................................................... 41

5.1. Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права на жилые помещения................................................................................................... 41

5.1.1. Требования к договору купли-продажи................................................ 41

5.1.2. Регистрационные действия.................................................................... 44

5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи 46

5.2. Особенности государственной регистрации договоров мены жилых помещений 46

5.3. Государственная регистрация договора дарения недвижимости............... 48

5.4. Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением................................................................................................................................... 49

5.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, переходящее в порядке наследования............................................................................................................ 51

5.6. Особенности государственной регистрации прав на жилые помещения, передаваемые в порядке приватизации............................................................................................ 53

5.6.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества............................................................................................................................. 53

5.6.2. Условия законности приватизации жилых помещений..................... 54

5.6.3. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы.................................................................................. 57

5.6.4. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них.. 59

5.7. Государственная регистрация общей собственности................................... 61

5.7.1. Возникновение и признаки общей собственности............................. 61

5.7.2. Особенности возникновения и регистрации права совместной собственности 62

5.7.3. Особенности регистрации права долевой собственности.................. 64

5.7.4. Общая собственность в многоквартирном доме.................................. 66

5.7.5. Раздел общего имущества и выдел доли............................................... 67

ГЛАВА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ВОПРОСЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА САМОВОЛЬНЫЕ ПОСТРОЙКИ........................................................................................... 68

6.1. Государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества................................................................................................................................... 68

6.1.1. Основания возникновения права на вновь созданные объекты........ 68

6.1.2. Подтверждение факта создания объекта............................................... 69

6.1.3. Предоставление земельного участка для строительства..................... 70

6.1.4. Разрешение на строительство................................................................ 71

6.1.5. Документы для регистрации права застройщика................................ 72

6.2. Инвестиционные отношения, долевое участие в строительстве................ 73

6.3. Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства...................................................................... 75

6.3.1. Государственная регистрация договора............................................... 75

6.3.2. Регистрация прав участников долевого строительства...................... 76

6.4. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимости................................................................ 76

6.5. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства 77

6.6. Оформление прав собственности на самовольную постройку................... 78

ГЛАВА 7. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ 80

7.1. Правовой режим земельных участков........................................................... 80

7.1.1. Понятие земельного участка как объекта недвижимости................... 80

7.1.2. Правовой режим земельных участков.................................................. 80

7.2. Приобретение прав на земельные участки.................................................... 83

7.2.1. Виды прав на земельные участки, основания их возникновения и переоформления............................................................................................................................. 83

7.2.2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности....................................................................... 85

7.3. Государственная регистрация сделок с земельными участками................. 89

7.4. Государственная регистрация прав владельцев земельных долей на участки земель сельскохозяйственного назначения....................................................................... 90

7.4.1. Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения........ 90

7.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель............................................................................................................................. 91

7.4.3. Выдел участка в счет земельной доли................................................... 92

7.4.4. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель.................................................................................................................. 93

7.5. Регистрация ограничений (обременений) прав на земельные участки..... 93

ГЛАВА 8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО............................................................................................ 95

8.1. Государственная регистрация сервитутов..................................................... 95

8.2. Государственная регистрация аренды........................................................... 96

8.2.1. Договоры аренды недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации............................................................................................................................. 96

8.2.2. Объекты аренды...................................................................................... 96

8.2.3. Обязательность государственной регистрации прав арендодателя... 97

8.2.4. Регистрация договора аренды................................................................ 98

8.2.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды............... 99

8.2.6. Государственная регистрация прекращения аренды........................ 100

8.3. Государственная регистрация ипотеки недвижимого имущества.......... 100

8.3.1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств................ 100

8.3.2. Ограничение прав и обременение недвижимого имущества ипотекой 102

8.3.3. Предмет договора об ипотеке............................................................. 104

8.3.4. Требования к договору об ипотеке..................................................... 105

8.3.5. Особенности ипотеки жилых помещений........................................ 106

8.3.6. Особенности ипотеки земельных участков....................................... 107

8.3.7. Государственная регистрация договора об ипотеке......................... 109

8.3.8. Ипотека в силу закона......................................................................... 111

8.3.9. Закладная............................................................................................... 114

8.3.10. Изменения и дополнения записи об ипотеке.................................. 116

8.3.11. Прекращение ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке 117

8.4. Государственная регистрация арестов недвижимого имущества............ 118

8.4.1. Аресты на имущество (запрещения распоряжения)......................... 118

8.4.2. Приостановление государственной регистрации по решению, определению суда 120

ГЛАВА 9. ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОСНОВАНИИ СУДЕБНЫХ РЕШЕНИЙ. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ.... 121

9.1. Регистрационные действия на основании судебных решений................ 121

9.1.1. Регистрация прав, установленных решением суда.......................... 121

9.1.2. Оспаривание зарегистрированного права. Запись о праве требования 123

9.1.3. Признание недействительности и расторжение сделок в судебном порядке. Добросовестный приобретатель................................................................... 125

9.1.4. Регистрация по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки 127

9.1.5. Мировые соглашения........................................................................... 128

9.2. Судебная практика по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним................................................................................... 129

9.2.1. Обжалование отказов в государственной регистрации прав в судебном порядке 129

РАЗДЕЛ II. ПЛАНЫ ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАНЯТИЙ....................................................... 131

Тема 1. Общие положения о государственной регистрации прав о недвижимом имуществе и сделках с ним........................................................................................................ 131

Тема 2. Регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства........................................................................... 136

ТЕМА 3. Особенности государственной регистрации прав на приватизированные жилые помещения............................................................................................................. 140

ТЕМА 4. Государственная регистрация ипотеки........................................... 143

Примерный перечень вопросов для подготовки к экзамену (зачету) по спецкурсу «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»........ 146