Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением совершаются пять регистрационных действий. В ЕГРП вносятся записи о регистрации:

1) сделки (договора) – в подраздел II-2;

2) права собственности плательщика ренты – в подраздел II-1;

3) обременения рентой – в подраздел III-6;

4) залог в пользу получателя ренты – в подраздел III-2;

5) право пользования в случае сохранения за получателем ренты права пользования имуществом, переданным под выплату ренты – в подраздел III-6.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:

· наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);

· указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).

Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании.

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

· расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК);

· судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК);

· смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. ст. 596, 695 ГК);

· выкупа ренты (ст. ст. 592 - 594, 599, 605 ГК);

· в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.

5.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, переходящее в порядке наследования

В соответствии со ст. 1110 ГК при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном как целое и в один и тот же момент, если из правил Гражданского кодекса не следует иное. Правопреемство, хотя и относится к вторичным способам приобретения права, не является сделкой. Это особый случай перехода прав, связанный с исчезновением субъекта – смертью физического или прекращением юридического лица (п.2 ст.218 ГК). Юридический состав наследования состоит из юридических фактов (факта принадлежности имущества наследодателю, факта его смерти, факта родственных отношений) и односторонних и многосторонних сделок (завещания, принятия отказа от наследства, раздела наследства).

В соответствии со ст.1152 ГК, а также ст.546 ГК РСФСР 1964 г. (действовавшей до 01.03.2002 г.) установлено, что принятое наследство признаётся принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Днём открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст.528 ГК РСФСР, ст.1114 ГК). Принято говорить, что в случае наследства государственная регистрация носит не правоустанавливающий, правоподтверждающий характер.

Если имущество умершего никто не наследует (наследники по закону или завещанию отсутствуют, не имеют права наследовать или не принимают наследства), такое имущество считается выморочным и переходит по закону в собственность Российской Федерации (ст.1151ГК). Не следует путать выморочное имущество с бесхозяйным имуществом, которое не имеет собственника, либо собственник которого неизвестен или от которого собственник или от которого собственник отказался (ст.225 ГК).

Государственная регистрация прав проводится на основании свидетельства о праве на наследство, которое выдаётся нотариусом (или уполномоченным в соответствии законом должностным лицом) по месту открытия наследства – последнему месту жительства наследодателя (ст.1115, 1162 ГК), не обязательно по месту нахождения наследуемого недвижимого имущества.

В случае наследования в общую долевую собственность наследство может быть разделено между наследниками. Соглашение о разделе наследства или выделении из него доли может быть заключено после выдачи свидетельства о праве на наследство (ст.1165 ГК). Государственная регистрация прав наследников при разделе наследства осуществляется по двум основаниям: соглашение о разделе наследства и ранее выданное свидетельство о праве на наследство. Если до заключения соглашения о разделе наследства была осуществлена государственная регистрация долевой собственности наследников, то регистрация прав на разделённое наследниками недвижимое имущество осуществляется на основании данного соглашения. Несоответствие раздела наследства причитающимся наследникам долям не может повлечь отказ в государственной регистрации (п.3 ст.1165 ГК). Поскольку раздел наследства является не правопреемством, а сделкой, то права на полученную в результате раздела недвижимость возникают уже с момента государственной регистрации.

Правовая экспертиза должна включать проверку свидетельства о наследстве, включая проверку компетенции нотариуса и сведений, необходимых для государственной регистрации, а так же исследование ЕГРП на предмет противоречий между заявленным и ранее зарегистрированным правом на наследуемый объект.