Особенности государственной регистрации договоров мены жилых помещений

Регулирование мены осуществлено ГК следующим способом:

а) дано определение понятия договора мены (п. 1 ст. 567);

б) на отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567);

в) установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой. Специальные правила заключаются в том, что:

· презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

· обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568);

· установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должны совершаться следующие регистрационные действия:

1) регистрация сделки - договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №183.

В случае мены объектов, расположенных в различных регистрационных округах, территориальные органы Росрегистрации взаимодействуют следующим образом:

· регистрация сделки проводится в одном из территориальных органов по выбору сторон сделки, а регистрация перехода прав - по месту нахождения объектов;

· во второй орган направляется копия договора и сообщение установленной формы о поступлении заявления на регистрацию сделки с целью внесения записи о правопритязании;

· второй орган в течение 5 дней сообщает в первый орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах и ограничениях (обременениях);

· после принятия решения о регистрации сделки первый регистрирующий орган в течение 5 дней направляет во второй орган информацию о проведенной регистрации сделки и перехода права (дату и регистрационный номер) либо копию сообщения об отказе или уведомления о приостановлении регистрации;

· после регистрации первым органом сделки и перехода права второй орган осуществляет регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым органом проверки законности договора мены.

Обмен между нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 72 - 74 ЖК). Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит государственной регистрации.