Договор аренды

В соотв. со ст. 606 договор аренды (имущественного найма) – это соглашение сторон, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование, а вторая сторона обязуется уплачивать арендную плату и возвратить имущество арендодателю после прекращения договора аренды.

- консенсуальный

- взаимообязывающий

- возмездный

- срочный

Главная функция этого договора заключается в передачи ограниченных вещных правомочий собственником пользователю вещи. Вещный характер этих правомочий подтверждается тем, что в соотв. со ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соотв. с договором является его собственностью.

Объектом договора аренды явл-ся неупотребляемые вещи. Деньги и ценные бумаги не могут являться объектом аренды.

Форма договора зависит от срока договора, от субъектного состава и от объекта. По общему правилу договор аренды заключенный между гражданами на срок менее 1 года м/б заключен в устной форме.

Договор аренды объектов недвижимости заключается в квалифицированной форме. Договор аренды, предусматривающий в последующем переход права собственности на арендуемую вещь к арендатору заключается в форме, какую требуют договоры купли – продажи такой вещи.

Содержание договора:

В общегражданском договоре аренды существенным явл-ся условие об объекте, которое д/б получено так, чтобы можно было идентифицировать объект. В противном случае договор будет считаться не заключенным.

К обязательным относятся условия о сохранении силы договора при изменении сторон, условие о возникновении права собственности на плоды, продукцию и доходы у арендатора и условия о предельных сроках аренды, предусмотренные в законе.

Обычным в данном случае явл-ся условие о цене, о сроке договора, условие об арендной плате и порядке внесения, условия о ремонте.

Срок договора аренды оказывает влияние на форму договора аренды и на особые права сторон. В ст. 610 ГКРФ предусмотрено общее правило: срок д/б установлен соглашением, однако, в законе м/б установлены предельные сроки договора аренды в зависимости от вида имущества (н: срок договора проката не может превышать 1 год). Если в договоре или в законе не определен срок договора аренды, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Сторонам предоставляется право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом контрагента в срок, установленный договором, а если этот срок не определен, то в случае аренды движимых вещей он будет составлять 1 месяц, а недвижимости – 3 месяца.

Арендная плата – ст. 614 ГКРФ. Арендная плата устанавливается в договоре аренды, однако по некоторым договорам могут устанавливаться минимальные и максимальные ставки арендной платы. Как правило предусмотренная плата устанавливается в денежной сумме. Она может устанавливаться в форме доли доходов, получаемых от пользования имуществом, м/б в виде встречных услуг, м/б в виде взаимозачета и т.д.

Права и обязанности сторон:

Обязанности арендодателя:

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в определенные договором или разумные сроки.

2. Имущество должно передаваться со всеми принадлежностями и документами в исправном состоянии. На арендодателе лежит обязанность информировать другую сторону о недостатках вещи, если они препятствуют ее использованию по назначению. Все неблагоприятные последствия передачи неисправной вещи лежат на арендодателе. Если недостатки были явные, арендодатель знал о них и знали окружающие, считается, что арендатор был информирован.

3. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество. К сторонам применяются меры ответственности, вплоть до расторжения договора и взыскания убытков

4. Он обязан производить капитальный ремонт имущества в согласованные, ибо разумные сроки.

Права арендодателя:

1. Вправе требовать уплаты арендной платы в сроки, оговоренные в соглашении

2. Вправе требовать возврата имущества после прекращения договора аренды в надлежащем состоянии с учетом нормального износа

3. Вправе оставить за собой без возмещения арендатору неотделимые улучшения имущества, произведенное без согласия арендодателя.

Права арендатора:

1. Арендатор вправе требовать передачи имущества в натуре в установленный срок в соответствии с договором в состоянии, оговоренном в соглашении и пригодным для использования имущества по назначению

2. Он вправе использовать имущество в своем интересе с извлечение плодов и доходов.

3. С согласия арендодателя арендатор вправе распоряжаться имуществом в следующих формах: сдать арендованное имущество в субаренду, заключить договор о перенайме имущества, передать имущество в безвозмездное пользование третьему лицу, отдать в залог право аренды, внести право аренды в уставной капитал хозяйственного общества в качестве вклада, либо внести это право в качестве паевого взноса в кооператив.