Договор ренты

Под рентой понимают всякий, получаемый с какого – либо имущества доход, не требующий чтобы получатель ренты занимался предпринимательской деятельностью.

Под рентой, в смысле легального определения договора ренты, понимают доход в денежном выражении, а иногда и в натуральном виде, получаемый управомоченным лицом в обмен на предоставление плательщику ренты имущества в собственность.

Основание такой ренты явл-ся соответствующий гражданско-правовой договор.

Договор ренты – это соглашение сторон, в силу которого получатель ренты предает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде конкретных денежных сумм, либо предоставить ему содержание с иждивением.

Признаки договора ренты:

1. Этот договор реальный, т.е. для возникновения прав и обязанностей не достаточно достичь соглашения, необходимо передать имущество в натуре плательщику ренты. Момент совершения договора ренты связывается с надлежащим оформлением и передачей имущества. основанием для такой передачи может явл-ся возмездная или безвозмездная сделка. Если передача имущества осуществляется на возмездной основе, то эти отношения регламентируются нормами ГК РФ о купле – продаже в части не противоречащей нормам главы 33 и сути договора ренты. При передачи имущества безвозмездно к данным отношения применяются нормы о договоре дарения в части, не противоречащей нормам главы 33 ГК РФ.

2. В данном договоре имеет место встречное представление. Право на получение ренты или содержания с иждивением получатель ренты приобретает с момента передачи имущества плательщику ренты. В данном случае возможно удовлетворение конкретных интересов сторон.

3. В некоторых случаях договор ренты имеет рисковый характер.

Основное назначение договора ренты – обеспечить постоянный доход лицу, которое нуждается в нем. Для плательщика значение договора ренты состоит в том, что он приобретает право собственности на имущество, с которого он будет получать доход.

Стороны договора ренты:

1. Получатель ренты – это либо гражданин, либо некоммерческая организация в случаях, допускаемых законом

2. Плательщик ренты – это любое лицо

Виды договора ренты:

1. Договор постоянной ренты

2. Договор пожизненной ренты

3. Договор пожизненного содержания с иждивением

Все указанные договоры подчиняются общему режиму договора ренты. Применять специальные нормы без учета общих нельзя.

К общим положениям относятся:

1. Требование о форме договора

2. Нормы об обременении недвижимости

3. Нормы об ответственности за просрочку выплаты ренты

4. Нормы об обеспечении исполнения договора

Нормы договора ренты квалифицированная, а именно, требующая нотариального удостоверения.

Содержание договора:

К существенным условиям договора относятся условия о предмете и о цене. По отдельным видам договора устанавливается минимальный размер ренты. В законе прямо указано, что если передается недвижимость, то она сразу обременяется по закону. К обязательным также относятся условия о страховании риска неисполнения обязательства.

Договор ренты относится к односторонне – обязывающим сделкам. Это означает, что у получателя ренты по договору не возникает обязанности. Он передает свое имущество с цел ью получения ренты, реализуя свое право передать вещь. Обязанность возникает только у плательщика ренты в момент получения имущества в собственность. У получателя ренты возникает только право требования.

Предмет договора ренты:

I. Базовые элемент – это имущество, передаваемое под выплату с которого и выплачивается рента.

II. Сама рента

Под имуществом в данном случае может пониматься как движимое, так и недвижимое имущество и ценные бумаги. Недвижимость, передаваемая под выплату ренты имеет особый режим. Она считается обремененной рентой. В частности продажа недвижимости плательщиком ренты не изменяет полностью субъектный состав.

За первоначальным плательщиком закрепляется субсидиарная ответственность перед покупателем ренты. В то же время в договоре ренты можно установить солидарную ответственность между плательщиком ренты – продавцом и покупателем недвижимости.

Недвижимые вещи с момента их передачи обременяются законом, т.е. с момента передачи недвижимой вещи в силу закона возникает акцессорное залоговое обязательство. Залогодержателем является получатель ренты, а залогодатель – плательщик.

Движимое имущество не обременятся законом, однако, стороны в договоре обязаны предусмотреть конкретный способ обеспечения исполнения обязательства.

Договор постоянной ренты

По данному договору получателем ренты м/б как гражданин, так и некоммерческая организация, получение ренты для которой не противоречит ее учредительным документам. Плательщиком ренты м/б любое лицо.

Из данного договора возникает стабильное бессрочное обязательство, в соответствии с которым приобретатель имущества становится плательщиком ренты в пользу отчуждателя, либо выгодоприобретателя, т.е. этот договор может быть в пользу третьего лица.

Указанное обязательство не связано с личностью плательщика или получателя. Право требования м/б передано получателем ренты другому лицу при жизни или по наследству.

ЮЛ может предать право требования в порядке правопреемства, плательщик ренты может отчуждать имущество, передавая свои обязательства другому лицу с согласия получателя ренты.

Размер ренты измеряется в конкретной денежной сумме, однако, исполнение обязанности по выплате ренты может осуществляться в ином виде, а именно, путем предоставления услуг и т.д. минимальный размер для постоянной ренты не установлен, срок выплаты определяется соглашением, если это не предусмотрено, то в конце календарного квартала.

Риск гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты распределяется между сторонами в зависимости от того, возмездно или безвозмездно распределяется имущество. При безвозмездной передаче риск лежит на плательщике, а при возмездной передаче – на получателе ренты.

Постоянная рента бессрочная, однако, у плательщика есть право на выкуп ренты, которое он может реализовать, предупредив об этом получателя ренты за 3 месяца до прекращения выплат. После этого плательщик ренты вносит покупную цену, которая устанавливается договором. Если же она не установлена, то применяются следующие правила ст. 594 ГКРФ: выкупная цена зависит от того, возмездно или безвозмездно передано имущество. Если в договоре не определена цена выкупа, то она определяется из общей суммы годовых выплат (при возмездной передачи имущества). Если имущество передано безвозмездно к общим суммам годовых рентных выплат добавляется стоимость переданного имущества. Поэтому желательно в договоре определить стоимость имущества, даже если оно передано бесплатно.

Соглашение об отказе от выкупа ничтожно. Получатель ренты в свою очередь вправе требовать от плательщика, чтобы тот выкупил ренту. Основанием для этого может являться:

1. Неплатежеспособность последнего.

2. Просрочка выплаты ренты более чем за один год.

3. Необеспеченность договора.

4. Раздел недвижимости, переданной под выплату ренты между несколькими лицами, и иные основания, которые могут быть предусмотрены договором.

Особенности договора:

1. В субъектном составе получателем ренты может быть только гражданин

2. Обязательство явл-ся срочным и прекращается смертью получателя ренты

3. Получателем ренты может быть как сторона в договоре, так и выгодоприобретатель

4. Поскольку в данном договоре нет иждивения, сделка не имеет доверительного характера

5. Размер ренты устанавливаются в твердой денежной сумме

6. Периодичность выплат как правило – помесячная

7. Риск случайной гибели и порчи имущества лежит на плательщике ренты независимо от того возмездно или нет передано имущество

8. Плательщик не имеет права выкупа ренты

9. Получатель ренты может требовать от плательщика выкупа ренты при наличии существенных нарушений условий договора ренты, он также вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. При расторжении договора он может требовать возврата имущества, переданного бесплатно.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Под иждивением в данном случае понимается натуральное содержание получателя ренты, это содержание явл-ся основным источником существования для получателя ренты.

Признаки:

1. Договор имеет сугубо доверительный характер

2. Предметом передачи может быть только недвижимость

3. Договор срочный, заключается на период жизни лица, причем получателем иждивения м/б как бывший собственник имущества, так и третье лицо

4. Рента по договору выплачивается в натуральной форме, а именно обеспечением жилищем, одеждой, питанием, уходом за нуждающемся. При установлении размера иждивения оцениваются все виды предоставлений и выводится средняя сумма этих услуг. При этом должны действовать принципы добросовестности и разумности. В том случае, когда плательщик не может выдавать содержание в натуре, с согласия получателя ренты иждивение может выплачиваться в денежной сумме. Месячный размер содержания не м/б менее 2 МРОТ

5. На плательщика ренты возлагается обязанность использовать имущество переданное под ренту таким образом, чтобы оно не снижало своей стоимости. Обременять или отчуждать недвижимость плательщик ренты может только с согласия получателя ренты

6. При существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель может требовать возврата недвижимости, либо выкупную цену, при этом плательщик не может требовать учета уже потраченного.