Расчет степени физического износа методом срока жизни представлен в таблице

	Конструктивный элемент	Фактический срок эксплуатации конструктивного элемента строения, лет	Средний предельный срок службы конструктивного элемента строения, лет	Степень физического износа, %
	Фундаменты			37,60%
	Стены и их наружная отделка			37,60%
	Перекрытия			37,60%
	Крыша (кровля)			40,00%
Полы			40,00%
Проемы			16,00%
	Внутренняя отделка (штукатурка)			13,30%
	Санитарные и электрические устройства			16,00%
	Прочие работы			64,00%

* Основание исчисление срока - Ю.В. Бейлензон курс лекций «Основы оценки недвижимости». Таблица 5.

В отношении некоторых элементов помещения износ был установлен экспертно, так как они подвергались ремонту или замене.

Расчет суммы физического износа отдельных элементов представлен в таблице:

Основные конструктивные элементы	Уд. вес элемента, %	Износ элемента, %	Общий износ, %	Сумма физ износа, руб.
Фундамент	3,00%	37,6%	0,01%	8901,68
Стены	34,00%	37,6%	0,13%	100885,65
Перекрытия, перегородки	13,00%	37,6%	0,05%	38573,32
Крыша, кровля	4,00%	40%	0,02%	11868,9
Полы	9,00%	40%	0,036%	26705,03
Проемы	13,00%	16%	0,02%	38573,32
Отделка	5,00%	13,3%	0,01%	14836,13
Санитарные и электрические устройства	12,00%	16%	0,02%	35606,7
Прочие элементы	7,00%	64%	0,04%	20770,58
ИТОГО:	100,00%		33,60 %	296722,50

Функциональное устаревание

Определяется как снижение цены объекта вследствие отсутствия каких-либо элементов, их устаревания (снижение функциональных качеств) или избытка. Если затраты на устранение этого износа приводят к повышению стоимости объекта, то функциональное устаревание считается устранимым.

Функциональный /моральный/ износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оценщик считает, что использование объекта в целях, которых он используется сейчас не предполагает затраты по ремонту и дооборудованию объекта. Состояние объекта на сегодня во многом соответствует целям его использования.

Исходя из вышеизложенного функциональный износ не назначается.

Внешнее (экономическое) устаревание

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж (парных продаж);

• срока экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Руководствуясь пояснениями заказчика и личным осмотром оценщик установил, что в данном случае экономический износ отсутствует.

Для расчета рыночной стоимости оценщик использует мультипликативную формулу, которая приведена ниже:

Кнак = 1 – (1-Квн) * (1-Кфунк) * (1-Кфиз);

Рыночная стоимость определяется по формуле:

Р = В * (1-Квн) * (1-Кфукц) * (1-Кфиз)

где

Кнак – величина накопленного износа, выраженная в числовом значении

Квн – величина внешнего износа, выраженная в числовом значении

Кфункц - величина функционального износа, выраженная в числовом значении

Кфиз - величина физического износа, выраженная в числовом значении

Р – величина рыночной стоимости на дату оценки, руб.

В – полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.

Расчет рыночной стоимости затратным подходом представлен в таблице:

Наименование
Сборник УПВС	Сборник №28
Таблица сборника УПВС	Том 1.Отдел 1. Табл. 57а
Восстановительная стоимость 1 м3 в ценах 1969 г	31,00
Общая площадь, м2	137,00
Высота потолков, м	2,48
Объем объекта в м3	339,76
Стоимость в ценах 1969 г.	10532,56р.
Коэффициенты пересчета стоимости	210,415
Стоимость нового строительства в текущих ценах	2216208,61
Физический износ, %	33,60 %
Сумма физического износа, руб.	744646,09
Функциональный износ, %	0,00%
Сумма функционального износа, руб.	0,00
Экономический износ, %	0,00%
Сумма экономического износа, %	0,00
Стоимость объекта с учетом износа	1471562,52

Вывод:

Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная затратным подходом, составляет на дату оценки: