Определение износа улучшений

В теории оценки выделяют три вида износа:

физический - связанный с физическим устареванием объекта,

функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям;

внешний - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению объекту недвижимости.

Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.

1. Физический износ.

В данном случае для определения степени износа Оценщиками использован расчет по конструктивным элементам, отдельно для каждого элемента.

Строения были разделены на конструктивные элементы, отдельно для каждого элемента определялась степень физического износа Фэ и доля этого элемента в общем износе Иэ с помощью соотношения:

Иэ = Фэ х Уэ,

где Уэ - удельный вес каждого элемента в стоимости конкретного строения.

Для определения физического износа доли каждого элемента Иэ суммировались. Удельный вес каждого элемента в стоимости конкретного строения был взят из расчетов восстановительной стоимости по УПВС.

Для определения степени физического износа Фэ конкретного элемента они были разделены на долгоживущие и короткоживущие элементы:

долгоживущие (нормативный срок службы которых равняется нормативному сроку службы строения): фундаменты, несущие стены, перекрытия;

короткоживущие (нормативный срок службы которых меньше нормативного срока службы строения): стропила, кровельное покрытие, отделка и т.д.

Степень физического износа долгоживущих элементов была рассчитана методом срока жизни по срокам эксплуатации сооружений и их элементов, основной формулой для расчета у которого является:

Фэ = Тф / Тн х 100%

где:

Тф - фактический срок эксплуатации элементов;

Тн - нормативный срок эксплуатации сооружений.

Износ для ряда короткоживущих элементов был частично определен методом срока жизни, для ряда элементов использовался метод непосредственного осмотра и определения износа.

Средние нормативные сроки службы зданий были установлены на основе данных о сроке эксплуатации подобных зданий.

Таблица - Нормативные усредненные сроки службы общественных зданий[1]

Группа зданий	Конструкция зданий	Срок службы, лет
I	Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами	175
II	Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам	150
III	Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.	125
IV	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.	100
V	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные.	80
VI	Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами.	50
VII	Здания деревянные, каркасные и щитовые	25
VIII	Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.).	15
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торг. орг.	10

Год постройки в соответствии с техническими документами установлен – 1965 год. Таким образом, срок службы оцениваемого строения составляет 125 лет (группа капитальности III)