Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя - это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным. Прибыль предпринимателя определена по методике Санкт-Петербургского государственного технического университета (СПбГТУ), разработанной профессором Е. С. Озеровым (Е.С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости, СПб, 2003), по следующей формуле:

ПП = 0,5 * n * у * (1 + 0,33n * у + Са (1 + 0,66n * у + 0,66n2 * у2)), где:

ПП - прибыль предпринимателя;

п - нормативный срок строительства (лет);

у - норма отдачи на вложенный капитал;

Са - доля авансового платежа к общей стоимости строительства

После изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства (СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете:

нормативный срок строительства аналогичных объектов - n = 12 месяцев;

годовая норма отдачи на вложенный капитал (y) – в качестве нормы отдачи на капитал принимаются значения безрисковой ставки с учётом годового значения инфляции. В качестве безрисковой ставки нами принята эффективная доходность долгосрочных ОФЗ к погашению в феврале 2011 года на уровне 8,76%. (Ставка доходности установлена на основании данным обзора агентства Росбизнесконсалтинг размещенного на сайте http://quote.rbc.ru/exchanges/demo/micex.1/SU46020RMFS2/daily?show=1M). По данным Госкомстата индекс инфляции в 2011 году составил 6,2%. (Источник ценовой информации: www.gks.ru).

доля авансового платежа к общей стоимости строительства аналогичных объектов Са - 100% (на основании анализа динамики заключения договоров долевого участия при строительстве жилых зданий).

Расчет прибыли предпринимателя, в соответствии с указанной выше методикой представлен ниже:

Расчет прибыли предпринимателя
Нормативный срок строительства, n, лет	1,00
Норма отдачи на вложенный капитал, y	0,178
Безрисковая ставка, %	0,0876
Инфляция, %	0,062
Доля авансового платежа, 1
Прибыль застройщика	19,55%

Налог на добавленную стоимость – 18%.

Коэффициенты пересчета стоимости
От цен 1969 года к ценам 1984 года (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР)	1,190
От цен 1984 года к ценам 1991 года (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР).	1,560
Территориальный коэффициент для Кемеровской области (согласно письма № 94 от 11.05.1983 г. Госстроя СССР)	1,020
От цен 1991 года к ценам 1 квартала 2010 года	68,220
От цен 1-го квартала 2010 года к ценам на дату оценки	1,19
Прибыль застройщика	1,191
Налог на добавленную стоимость, 18%	1,180
Общий коэффициент пересчета стоимости	210,415

В качестве объектов аналогов были подобраны объекты описанные в сборнике УПВС (конкретный сборник указан в таблице).

Процент физического износа по конструктивным элементам объекта оценки принимался на основании данных о сроке службы конструктивного элемента объекта оценки, с учетом данных о том, что здание построено в 1965 году (Источник информации – технический паспорт объекта оценки). По сведениям заказчика и данным осмотра в части здания в 2004 году проведен капитальный ремонт.

Преобразование визуально наблюдаемых проявлений физического износа в численные значения проводилось с учетом рекомендаций, изложенных в "Основных принципах оценки технического состояния зданий и сооружений" (гл. специалист Главгосархстройнадзора России Ю.В. Бейлезон, М. 1994г).

Кроме того, процессе технической экспертизы были использованы:

Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"

Методика определения физического износа гражданских зданий. Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404.

В основном для установления степени физического износа был применен метод хронологического возраста, так как полное технического обследование здания провести вряд ли возможно.

Так как в помещении произведен капитальный ремонт, оценка износа отделки производилась по данным осмотра. Как следует из данных осмотра, а также разъяснений представителей собственника ремонт помещений произведен сравнительно недавно с применением современных материалов и технологий.

Источник информации: Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений, Таблица № 5 (гл. специалист Главгосархстройнадзора России Ю.В. Бейлензон)

В рамках применения затратного подхода объектом аналогом избран объект указанный в

СБОРНИК № 28 УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ

Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

Группа капитальности III

Характеристика здания

Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.

Фундаменты железобетонные; стены кирпичные, облицованные лицевым кирпичом; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; кровля рулонная по железобетонным плитам; полы линолеумовые и из керамических плиток.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение.