Дайте определение методу сравнения продаж и раскройте условия его применения

Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод базируется на трех принципах оценки недвижимости: – спроса и предложения; – замещения; – вклада.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, то применение данного метода нецелесообразно. Данный метод применяется для объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются (жилые дома, загородные дачи, гаражи, объекты недвижимости для малого частного бизнеса (автостоянки, киоски, офисы, магазины)), а также при развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. Метод сравнения продаж применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках. Преимущества метода:

– наиболее простой; – статистически обоснованный; – предлагает методы внесения поправок; – обеспечивает данными для других методов оценки.

Недостатки метода:

– требует активного рынка; – сравнительные данные не всегда имеются; – требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; – основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания..

Алгоритм оценки (последовательность действий):

1. выявление элементов, по которым сравнивают объекты оценки с объектами аналогами;

2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога сглаживающее их отличие от оцениваемого участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения с корректировочных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы, изменения которых влияют на рыночную стоимость объекта оценки. Факторы стоимости и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

1. местоположение и окружение;

2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

4. транспортная доступность;

5. инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним), наличие объектов соцкультбыта.