Раскройте понятие межевания земель на застроенных территориях

Межевание земель – это комплекс землеустроительных проектно – изыскательных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения, площади и конфигурации, подготовке юридических материалов для принятия решения по изъятию и предоставлению земель, купле (продаже) земель и другим сделкам с земельными участками. Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности. Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков. Основными задачами межевания земель являются: Решения по изъятию и местного самоуправления материалов для принятия решения по изъятию и предоставлению земельных участков, купле (продаже) и другим сделкам с землёй. Установление и закрепление на местности границ административно-территориальных образований, категорий земель и земельных участков собственников земли. Изготовление документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды земельных участков. Принципы межевания земель: Учёт правового статуса земель частной, государственной, муниципальной и других форм собственности на землю. Соответствие прав и обязанностей собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков положениям Гражданского и Земельного Кодексов. Конституционное право граждан и юридических лиц на получение земельных участков. Эколого-экономический подход к обоснованию проектных решений по предоставлению земель. Обязательность взаимосвязи отвода земель с зонированием, территориальной организацией природопользования (ТОП), рациональным использованием и охраной земельных ресурсов, развитием и размещением производительных сил по принципу «от общего к частному» - от района (округа) к отдельному земельному участку. Государственный контроль за использованием земель, неукоснительным соблюдением, охраной и защитой прав и экономических интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков. Проведение межевания земель является обязательным на землях всех категорий независимо от форм собственности и хозяйствования при: предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель; сделках граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на земельные участки (купля, продажа, наследование, дарение и т.д.), в случае отсутствия чертежа границ земельного участка; конституционное право граждан и юридических лиц на получение земельных участков; изготовление планов (чертежей) земельных участков; государственной регистрации прав на земельные участки. Содержание межевания земель:

1. Предварительное согласование места размещения земельного участка: возбуждение дела о предоставлении, приобретении земельного участка. Рассмотрение ходатайства и принятие решения (распоряжения) органов государственной власти и местного самоуправления о начале работ по выбору земельного участка; выбор земельного участка в натуре (на местности). Создание специальной комиссии. Полевое обследование земельных участков, намечаемых к предоставлению (изъятию). Выявление предложений и пожеланий собственников, владельцев, пользователей, арендаторов, проектных, производственных и других заинтересованных организаций, государственных служб, органов местного самоуправления, граждан и общественных организаций. Составление и оформление акта о выборе земельного участка, изготовление картографического материала; расчёт потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, убытков, причинённых изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав пользователей земли или ухудшением качества их земель; определение нормативной цены, размера земельного налога и других платежей за землю; рассмотрение и утверждение материалов предварительного согласования места размещения земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления.

2. Рассмотрение ходатайства об изъятии и предоставлении, приобретении земельных участков: возбуждение дела на предоставление, приобретения, изъятие земельного участка. Проверка полноты и правильности оформления документов землеустроительного дела. Изучение проекта размещения объекта на испрашиваемом участке, бизнес-плана и проекта территориальной организации природопользования, проверка обоснованности площади участка. Полевое обследование земельного участка в случае дополнительного предоставления, приобретения земель. Составление землеустроительного проекта и его предъявление землепользователям, у которых намечается изъятие (выкуп) участка. Формирование межевого дела, его согласование в органах архитектуры, природопользования, санитарной, противопожарной, геологической гражданской обороны, памятников археологии и других государственных службах и предоставление органам государственной власти или местного самоуправления для утверждения.

3. Отвод земельного участка в натуре (на местности): подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов; полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) – опорных межевых знаков (ОМЗ); полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков; составление технического проекта (задания) межевания земель; уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ; согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков; сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью; определение координат пунктов ОМС и межевых знаков; определение площади земельного участка;

составление чертежа границ земельного участка; контроль и приёмку результатов межевания земель производителем работ; государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков; формирование межевого дела; сдачу материалов в архив. Государственная регистрация прав на землю: оформление и выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

Экзаменационный билет № 9

1 Раскройте особенности оборота земельных долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности оборота зем. долей в праве общей соб-ти на ЗУ-и регулируется ст.12 данного закона:

\\\ участники долевой соб-ти вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный капитал свою долю или распорядиться ею иным образом

\\\ участник долевой соб-ти обязан известить в письменной форме остальных участников долевой соб-ти или опубликовать сообщение в СМИ о намерении продать долю в праве общей соб-ти на ЗУ третьему лицу

\\\ если остальные участники долевой соб-ти в течение месяца со дня опубликования сообщения откажутся от покупки доли или не заявят о намерении приобрети ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган гос. власти субъекта РФ или муниц. образов-е о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий договора

\\\ если субъект РФ или муниц. образов-е откажется от покупки доли либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей долевой соб-ти третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Участник долевой соб-ти вправе требовать выдела ЗУ-а в счет доли в праве общей соб-ти.

2 Объясните принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.; 2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования; 3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства; 4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в двух точках зрения:

1. земельный участок, как свободного или незастроенного – определяется какой объект наиболее эффективней построить на данном участке с учетом всех ограничений и перспектив развития района;

2. как земельный участок с улучшениями – вариантом НЭИ могут быть ремонт, реконструкция либо снос существующих зданий, строений.

Таким образом, объект недвижимости в случаи снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение, это происходит в результате износа улучшений и в результате изменений тенденций на рынке недвижимости. На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение и ее величине. Следует отметить, что современные тенденции рынка недвижимости не всегда отражают требования развивающего рынка (из-за административного регулирования) и за частую фактического использования земельного участка с улучшениями не соответствуют наилучшему результату. Все принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального, исходя из величины остаточной стоимости земли. На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка, которые отбираются исходя из потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности проекта. На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются выручка, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозируемого периода с учетом предусмотренных нормативов организации СМР. В процессе расчетов проводится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и зданиям. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта. Он и будет наилучшим и наиболее эффективным из возможных.