Изложите принципы оценки недвижимости, связанные с объектом недвижимости

ся сис-маоценочных принципов, 4 группы:

1-принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

2-принц, вытекающие из процесса эксплуатации недв-ти.

3-принц, обусловл-ые действиями рыночной среды.

4-принц, наиболее эффект-го исп-ия

Включ в себя три принципа:

1)принц полезности (чем больше объект недв-ти способен удовлетворять потребность соб-ка, тем выше его полезность, а занчит и стоимость)

2)принц замещение (самые востребованные объекты,те у которых наименьш стоимость)

3)принц ожидания (какой доход или выгоды от исп-ия объекта ожидает получить собственник)

принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:

2.1 принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта. Полезность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:

* земли со строениями или без строения;

* оборудованием и технических средств;

* рабочей силы;

* менеджмента. Стоимость каждой группы факторов зависит от того, на сколько увеличивается стоимость всего объекта от их использования, другими словами вклад – это добавление в стоимость недвижимости, который является результатом наличием конкретного фактора.

2.2 принцип остаточной продуктивности – остаток продуктивности проявляется как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент. Земельные участки всегда имеют остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда удовлетворены требования к доходам всех привлекаемых компонентов.

2.3 принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости. Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.

2.4 принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов возможны следующие элементы: 1) пространственное разделение, т.е. разделение прав на воздушное пространство над земельными участками, почвенный слой земли, над- подземное пространство с недрами, на водные ресурсы, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделения здания на отдельные этажи и подвальные помещения; 2) разделение по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий; 3) разделение во времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение и тд.

Принципы оценки недвижимости, связанные с объектами недвижимости подразделяются на:

Принцип остаточной продуктивности земли. Данный принцип гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Составляющие продуктивности и источники ее покрытия: Капитал - Часть выручки от реализации, Труд - заработная плата; Управление - Прибыль; Земля – Рента Земля - это основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности. Труд - любые умственные и физические усилия людей, направленные на достижение того или иного экономического результата и реализация его на рынке. Капитал - это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств., а также в другие 3 фактора (труд, землю и управление). Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Каждая из составляющих должна быть покрыта из доходов, попущенных от предпринимательской деятельности. Остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

2.Принцип вклада

Суть принципа: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек (затрат).

З. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности Суть: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливают пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимость. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость осуществленные после достижения данного предела не дадут пропорционального увеличения прибыли, а значит и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимость

4.Принцип сбалансированности.

Суть: составляющие производства либо объекты недвижимости, должны сосчитаться между собой в определенной пропорции.

5.Принцип оптимальных величин. Суть: при сложившихся на рынке недвижимость тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимость данного типа.

6.Принцип оптимального разделения имущественных прав. Суть: имущественные права на объект недвижимости, следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимость

Разделение имущественных прав на объект недвижимость может осуществляться следующим образом: 1. Физическое разделение. Разделение объекта недвижимость на части. Разделение по времени владения и пользования (виды аренды). Разделение совокупности имущественных прав собственности (право владения, срочного или бессрочного пользования, оперативного управления, ограниченного использования и т. д.),

Разделение имущественных прав среди участников (совместная аренда, АО и т.д.)

Разделение по залоговым правам (закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале).