Особенности залога земельных участков

В российском праве институт ипотеки предприятия существовал до 1917 г. достаточно долго. После этого он имел место в гражданском законодательстве времен НЭПа (1922 - 1928 гг.). В условиях плановой экономики и отсутствия коммерческого кредитования с конца 20-х годов и до начала экономической и правовой реформ 90-х годов ипотека недвижимости, в частности предприятия, существовать не могла. После длительного перерыва ипотека предприятия появилась в Законе Российской Федерации «О залоге», принятом в 1992 г., и, наконец, в июле 1998 г. был введен в действие Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятие которого предусмотрено ГК РФ 1994 года.

За последние два года произошли серьезные подвижки в развитии практики применения ипотеки. Сложнее развивается залог производственной и коммерческой недвижимости. В современной юридической литературе в основном исследуются вопросы, связанные с залогом зданий, сооружений, квартир; в меньшей степени затрагивается ипотека предприятия. При этом мало работ, как современных, так и дореволюционных, специально посвященных проблемам ипотеки предприятия. Между тем, проблема ипотеки предприятия представляется актуальной для субъектов предпринимательской деятельности, производящих конкурентно-способную продукцию, которые, например, в целях расширения и модернизации производства могли бы получать крупные банковские кредиты под залог предприятия.

В соответствии с федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости), при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором. При заключении договора об ипотеке предприятия желательно составить перечень основных и оборотных средств предприятия. При отсутствии таких приложений следует считать, что в залог переданы все активы. Законом может предусматриваться запрет на передачу в залог определенного вида имущества. В случае установления таких запретов ипотека на данные виды имущества не распространяется, даже если в договоре на этот счет не будет никаких оговорок. Законом может быть также запрещена ипотека определенных предприятий. Договором об ипотеке предприятия может предусматриваться, что на отдельные объекты (вещи, комплексы вещей, здания, сооружения, участки и т.п.) ипотека не распространяется.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и первый собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Содержание договора об ипотеке предприятия определяется по общим правилам. Однако дополнительно в договор должна быть включена совокупность условий, определяющих, какие меры может принять залогодержатель для оздоровления финансового положения предприятия - должника.

Вопрос о количестве таких мер, их содержании и порядке осуществления решается в каждом конкретном случае по усмотрению сторон. Важно лишь, чтобы соответствующие пункты договора не вошли в противоречие с законодательством. Например, нельзя устанавливать в договоре, что в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель может освободить директора предприятия от должности, взять на себя вопросы приема и увольнения работников предприятия и т.п.

На протяжении всех последних лет рыночных реформ главными целями финансово-экономической политики России являются либерализация экономики и финансовая стабилизация. Их достижение считается обязательным для обеспечения устойчивого и качественного экономического роста, поддержанного мощным притоком инвестиций, обновлением производственной базы, внедрением наукоемких технологий и снижением затрат.

Первая из этих целей - либерализация экономики, - была в основном достигнута, и очень быстро: уже в 1996 г. объем товарной продукции машиностроения, выпускаемой предприятиями госсектора, составил 0,8% от общего объема при соответствующей доле занятых в 1,3%. При этом общий объем промышленного производства упал более, чем в 2 раза (в легкой промышленности - в 7 раз, в оборонной - в 11 раз), экспорт наукоемкой продукции упал до 1% (критической считается величина 10%) а инвестиции - более чем в 5 раз.

Большая часть инвестиций производится предприятиями за счет собственных средств, - объем кредитных вложений в экономику к 1998 г. сократился до 12% от ВВП, тогда как нормальное соотношение 100%. Очевидно, что для финансовой стабилизации необходимо объем денежной массы увеличить в несколько раз. Однако это отнюдь не означает «печатания денег», речь идет о качественном изменении денежной массы, создании новых денежных агрегатов, «длинных» денег и оптимизации их взаимодействия в рамках новой кредитно-финансовой системы России.

Одна из немногих оставшихся возможностей создания системы «длинных» денег, принципиального изменения структуры денежных агрегатов - земельная реформа. Прежде всего, речь идет о городских землях со всей системой их улучшений, городской инфраструктурой. Можно говорить и о комплексной земельно-коммунальной реформе. Основные принципы создания системы длинных денег в сфере городского землепользования также вполне прозрачны и очевидны. В соответствии с разработками ученых МИИГАиКа, система заключается в следующем. Городская администрация, испытывающая серьезные финансовые затруднения при формировании доходной части городского бюджета, и коммерческие организации, которые в условиях системы «коротких денег» не имеют возможностей (честно) легитимно урегулировать свои проблемы с городским бюджетом, заинтересованы в создании системы долгосрочного залогового кредитования, «длинных денег», и в рамках действующего законодательства могут пойти на добровольное достижение определенных взаимовыгодных договоренностей, например, по долгосрочным отношениям рассрочки по платежам в пользу городской администрации против соответствующих долговых обязательств хозяйствующих субъектов.

Очевидно, что большинство добросовестных коммерческих организаций заинтересованы добровольно признать свои фактические долги перед городской администрацией, связанные с использованием определенной доли затрат городского бюджета и внебюджетных фондов (в том числе, на создание и воспроизводство той части городской недвижимости, которая используется в их коммерческих целях), а администрация города должна признать, что коммерческая деятельность направлена не только на извлечение прибыли, но и обеспечивает создание рабочих мест для горожан, снабжение их необходимыми товарами и услугами, наполнение бюджетов разных уровней за счет налоговых и других платежей, т.е. связана с осуществлением и полезных функций в интересах всех жителей города. На этой основе городская администрация может установить достаточно щадящие условия для долгосрочного погашения этих долгов. Благодаря этому и может быть создана система «длинных» денег.

Действующая нормативная база совершенно определенно предоставляет необходимую правовую основу для реализации такой возможности, включая создание системы специализированных уполномоченных городской администрацией банков, (либо небанковских кредитных организаций нового типа), обслуживающих оборот долгосрочных долговых (заемных) обязательств хозяйствующих субъектов перед администрацией города, оформленных в виде фондовых инструментов. Проблемы инверсии ипотеки урбанизированных земель глубоко и подробно исследованы в работах ученых МИИГАиКа во главе с В.А. Прорвичем.

Суть создания системы «длинных» денег в сфере городского землепользования состоит в следующем. Предприятия и организации, желающие приобрести или выкупить права на земельные участки, могут воспользоваться помощью и услугами специально создаваемых государственных (муниципальных) специализированных банков (или аналогичных по основным функциям и статусу финансовых организаций). При этом землепользователь подписывает долгосрочное долговое обязательство на льготных условиях (на срок до 50 лет под 3 – 6% годовых). Например, может использоваться пакет ипотечных ценных бумаг, обеспеченных всем имуществом землепользователя. Долговые обязательства будут храниться в соответствующих депозитариях. Естественно, землепользователь имеет право досрочного погашения (выкупа своего долга с оплатой «живыми» деньгами), совершения любых рыночных сделок с правами на свой земельный участок после выполнения необходимых регистрационных процедур.

Государство и муниципальные власти получат возможность снизить фискальное бремя на важнейшие для города предприятия, более гибко управлять процессами становления полноценного рынка за счет льгот и отсрочек по оплате ежегодного долга предприятия, реструктуризации долга и т.д. Созданные активы специализированных банков обеспечат возможности финансирования и классической системы ипотечного кредитования, и воспроизводства городской инфраструктуры, снижение бремени коммунальных платежей для всех горожан. Землепользователи же получат возможность использования своих выкупленных у города земельных участков (прав на них) в качестве залога для получения дешевых и долгосрочных кредитов. Отношения городской администрации, организаций-арендаторов, банков носят не фискально-принудительный, а партнерский характер, основанный на договорных отношениях. Их особенности регулируются местной нормативной базой. Это особенно важно на первом, начальном этапе становления всей системы долгосрочных договорных обязательств, поскольку обеспечивается возможность оперативной корректировки отношений всех участников путем заключения соответствующих дополнительных соглашений к основным договорам. Для оперативного и взвешенного решения спорных вопросов, трактовки положений нормативной базы, оценки земельных участков, номиналов векселей, дисконтов и возникающих новых проблем до внесения соответствующих корректив в местную нормативную базу возможно создание межведомственных коллегиальных органов (по аналогии с действующими Комиссиями по земельным отношениям).

Подготовку и обоснование проектов соответствующих решений силами ведущих специалистов в этой области может обеспечить Московская ассоциация предпринимателей. В случае добросовестного выполнения обязательств по векселям все функции участников данной схемы достаточно очевидны. При невыполнении обязательств по векселю используются процедуры, предусмотренные Законом РФ «О простом переводном векселе» и другими нормативными актами. Поскольку организация-арендатор отвечает за свои обязательства по векселю всем своим имуществом, а не только собственно земельным участком, то в случае невозможности платежа в денежной форме возможна передача в распоряжение городской администрации части приватизированной недвижимости, акций и другого имущества, т.е. реализация положения Закона РФ «О плате за землю» о возможности земельных платежей в натуральной форме.

Оценки, проведенные В.А. Прорвичем, показывают, что если в такую систему будет вовлечена всего 1/3 городских земель, занимаемых коммерческими организациями, стоимость которых не менее 100 млрд.USD, при рассрочке долга на срок более 10 лет под 5% годовых, то текущая стоимость сформированных в рамках предлагаемой системы активов специализированных банков даже по пессимистическим оценкам экспертов составит 20 - 30 млрд.USD. С их использованием банки могут ежемесячно зарабатывать дополнительно для городских бюджетов несколько миллиардов долларов, обеспечить становление полноценной системы ипотечного кредитования активизировать инвестиционный процесс, работу всего строительного комплекса.

Следует подчеркнуть, что в отличие от существующей системы привлечения средств посредством городских облигационных займов предлагаемая система долгосрочного кредитования в сфере городской недвижимости придаст городской администрации статус кредитора, а не заемщика. Это позволит строить городскую экономику не как фондопожирающую, финансово-зависимую, в том числе от катаклизмов на финансовых рынках, а как открытую саморазвивающуюся фондосоздающую рыночную экономику, которая обеспечивает благоприятный инвестиционный потенциал и развитие предпринимательства, в первую очередь, в реальном секторе экономики.

Нужно отметить, что в отличие от жилищной ипотеки, земельная ипотека не требует создания института «длинных денег». Это объясняется тем, что при других видах ипотеки необходимо возмещать инвесторам затраты на создание активов, а при выкупе земельного участка происходит перевод реального актива - земли в финансовый и необходимости срочно выплачивать инвестору денежные суммы нет. Необходимо только обеспечить механизм оборота ценных бумаг и желание руководителей регионов идти на заключение ипотечных договоров с рассрочкой платежа.

Отличием договора залога от других договоров, прежде всего договора купли – продажи земельного участка является то, что цена на земельные участки при оформлении сделок залога принципиально отличается от цены, фиксированной в договорах сделок купли-продажи. При сделках купли-продажи в 90% случаев на вторичном рынке недвижимости (по данным экспертных оценок) в договорах фигурирует нормативная цена, которая существенно ниже рыночной. Это связано с попытками скрыть реальные размеры сумм, передаваемых покупателем продавцу, желанием платить меньшую пошлину. Возможность занижения реальных сумм сделок обеспечивается наличным денежным оборотом.[9] Западный опыт показывает, что при залоге фермерских земельных участков обязательно страхуется сам земельный участок примерно на 70% величины выделяемого кредита. Думается, что и в российском законодательстве и в практике банков, страхование надо вести по всем предметам залога.

Есть особенности и в практике реализации пункта кредитного договора, касающегося подтверждения отсутствия задолженности по уплате налога на имущество. Величина этого налога для городской квартирной недвижимости зависит от нормативной стоимости жилья, и зачастую составляет абсолютно незначительные суммы (около 50 руб. в год за 100 кв.м квартиры в кирпичном «сталинском» доме).

Земельный налог для физических лиц по земельному участку садоводства и огородничества также незначителен в связи с небольшими площадями таких участков (4-6 соток). Для дачных участков и участков под индивидуальное жилищное строительство земельный налог для физических лиц может быть весьма существенным (по сравнению со средними доходами населения).

Также практика залога показывает особенности реализации пункта закон «Об ипотеке» в вопросе о сервитутах. Как правило, банки не реализуют в договорах этот пункт закона и вообще обходят вопрос о сервитутах. В мировой практике работы вопрос о сервитутах внесен в любой кредитный договор о залоге земельного участка. Вопрос это становится все более и более актуальным по мере развития инфраструктуры земельных участков, отведенных для садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. Электрификация, проведение магистральных газопроводов и зимних водопроводов кардинально меняет качество загородной недвижимости, повышает ее стоимость и приближает к европейскому уровню загородного жилья; с другой стороны, все вышеперечисленные изменения существенно ограничивает свободу новых застройщиков (над магистральными газопроводами и водопроводами запрещено строительство). Поэтому с точки зрения банковской практики целесообразно обязательно учитывать в договорах залога объекта пользования третьих лиц – сервитуты – и прописать обязательность их сохранности для залогодателя, иначе возможны случаи, хорошо известные из практики эксплуатации городской квартирной недвижимости, когда хозяева приватизированных квартир недрогнувшей рукой вырубали вентиляционные каналы, перекрывая их ниже- и вышерасположенным квартирам. Для земельных участков под промышленными и иными предприятиями вопрос о сервитутах является одним из центральных.

Наконец, особое значение имеет ключевой пункт кредитного договора - вопрос о размере кредита, сроке его предоставления, порядке возврата и процентах. Здесь банковская практика также показывает отличие залога земли от других объектов недвижимости. Если ипотечное кредитование под жилье на сегодняшний день определяет срок предоставления кредита 10 годами, а в западной практике с 10 лет только начинается долгосрочный кредит, то по земле, принадлежащей физическим лицам срок кредитования, как правило, ниже 10 лет. Между тем, именно для залога земли логично было бы предоставить наиболее долгосрочные кредиты - земля, в отличие от других видов недвижимости не имеет износа, это самовозрастающая стоимость. Проценты по кредиту определяются конкретной ситуацией, меняющейся из года в год; так в 1994 –1995 гг. льготными процентами считались 100% годовых, а максимальным сроком кредитования был 1 год. Сегодня кредиты предоставляются под 11-14% годовых в валюте или под 18-20% в рублях. При стабильном развитии экономики и снижении темпов инфляции можно уверенно прогнозировать снижение процентных ставок и увеличение срока предоставления кредита.

При совершении сделок залога всегда фиксируется реальная рыночная цена, т.к. получатель кредита заинтересован в получении возможно большей суммы. Мировая практика показывает, что величина кредита не превышает 70% рыночной цены предмета залога, что связано со значительными колебаниями цены на недвижимость при малейших кризисных ситуациях в экономике. В нашей стране первое падение цен на недвижимость произошло в 1998-99 гг. как следствие кризиса в экономике. Подъем цен за последние годы уже превысил докризисный уровень. Практика российских банков показывает, что при кредитовании под залог земельного участка, величина выдаваемого кредита определяется договором между банком и залогодателем.

Основным предметом нашего анализа является предоставление ипотечного кредита, для выкупа земельных участков под промышленными предприятиями в связи с применением Земельного кодекса РФ от 2001 г., обусловившим переход от права бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренды на земельные участки. Приобретение промышленным предприятием земельного участка в собственность имеет по сравнению с арендой ряд преимуществ и позволяет превратить мощные реальные активы в финансовые, что может существенно оздоровить экономику страны. Для этого необходимо включить в активы предприятий стоимость земельных участков. Эти вопросы подробно рассматривались во 2 и 3 главах.

Как уже говорилось выше, для огромного промышленного комплекса страны единственно рациональный выход при выкупе земельных участков состоит в использовании эффективного механизма ипотечного кредитования и предоставлении им рассрочки платежа по кредиту минимум на 10 лет. Система долгосрочного кредитования выкупа земельных участков для градообразующих промышленных предприятий на основе «земельных» ценных бумаг может стать для страны в целом спасительным источником долгосрочных и недорогих инвестиций. Если рассрочка платежа составит 20 – 30 лет, а процентная ставка не будет превышать 3 – 5%, то годовые выплаты по расчетам В.А. Прорвича составят 5 – 10 млрд. USD, что сопоставимо с ежегодным объемом всего нового строительства во всех российских городах.

Особо нужно отметить, что в отличие от жилищной ипотеки, земельная ипотека не требует создания института «длинных денег». Это объясняется тем, что при других видах ипотеки необходимо возмещать инвесторам затраты на создание активов, а при выкупе земельного участка происходит перевод реального актива - земли в финансовый и необходимости срочно выплачивать инвестору денежные суммы нет. Необходимо только обеспечить механизм оборота ценных бумаг и желание руководителей регионов идти на заключение ипотечных договоров с рассрочкой платежа.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к столь необходимой населению осмысленной кредитной политике государства. Применение в процессе реализации ипотечной политики исключительно рыночных методов позволит не только укрепиться и встать на путь быстрого и стабильного развития строительно-инвестиционному комплексу страны, но и расширит рынок труда в области занятости, обогатит банковскую систему новыми ценными бумагами и сделает ее более эффективной. В целом это приведет к уверенности в завтрашнем дне и реальным позитивным переменам в обществе. Институт собственности в стране обретет, наконец, полноценную недвижимость столь привлекательную для широких слоев населения и предпринимателей. Будущее долгосрочного кредитования полностью принадлежит залогу недвижимости и, прежде всего, основному продукту недвижимости - земле. Мониторинг процесса залога со стороны Федеральной службы земельного кадастра России и ряда других организаций позволит своевременно вносить изменения в законодательство и регулировать практику предоставления залога.

[1] С изменениями от 5 марта,12 апреля 2001г., 11 апреля 2002г.,9 июня 203г.

[2] с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2004 г., 5 февраля 2004 г.

1 По данным Федеральной службы государственной статистики РФ. и Институт экономики переходного периода. Руководитель авторского коллектива – Е.Гайдар. Экономика переходного периода: очерки экономической политики посткоммунистической России.1998-2000.М.:Дело,2003. Ч.5. Гл.21 С.745.

[4] С 2002 г.- соотношение размера базовой части трудовой пенсии с величиной прожиточного минимума.

[5] По данным Федеральной службы государственной статистики РФ.

[6] По данным Федеральной службы государственной статистики РФ.

[7] По данным Федеральной службы государственной статистики РФ.

1Под ред. И.С.Радченко. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. – М.: ГроссМедиа, 2004. С. 23 - 26.

[8] Под ред. И.С. Радченко. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. – М.: ГроссМедиа, 2004. С. 203.

[9] Естественно, при покупке квартир в новостройках в договорах указывается установленная продающей организацией цена