Однако должного места в экономике страны ипотечное кредитование до сих пор не заняло и это, безусловно, связано с целым комплексом причин, прежде всего, макроэкономических, а также со сложившимися тенденциями формирования ипотечного рынка в условиях спекулятивного роста цен на недвижимость, особенно в последние четыре года. Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России можно назвать следующие:
1. Низкий уровень жизни населения (табл. 7.1. ).
Как видно из таблицы среднедушевые денежные доходы населения и среднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двух прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости практически соответствует прожиточному уровню.
Таблица 7.1.
Соотношение денежных доходов населения с величиной прожиточного минимума в 1992-2004 гг., % 1
| Годы
|
|
|
| 2000*
| 2003*
|
|
| Среднедушевые денежные доходы
|
|
|
|
|
|
|
| Среднемесячная начисленная заработная плата
|
|
|
|
|
|
|
| Средний размер начисленной пенсии
(с учетом компенсации)
|
|
|
|
|
|
|
| Минимальный размер пенсии по старости
(с учетом компенсации)[4]
|
|
|
|
| 36,8
| 35,7
|
| Ежемесячное пособие на каждого ребенка в возрасте до 16 лет
| -
| 10*
| 6*
|
| 3,3
| 3,0
|
| Минимальный размер стипендий студентов ВУЗов
|
| 26*
| 16*
|
|
| 15,4
|
* С 2000 г. используется новая методика расчета прожиточного минимума
В настоящее время 17,8% общей численности населения живут ниже прожиточного минимума (табл. 7.2.).
Таблица 7.2.
Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума и дефицит денежного дохода [5] *
| Год
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Численность населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума:
| | | | | | | | | | | |
| млн. человек
| 49,3
| 36,5
| 32,5
| 30,5
| 34,3
| 41,6
| 42,3
| 40,0
| 35,6
| 29,3
| 25,5
|
| в процентах от общей численности населения
| 33,5
| 24,8
| 22,1
| 20,8
| 23,4
| 28,4
| 29,0
| 27,5
| 24,6
| 20,3
| 17,8
|
| Дефицит денежного дохода:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| млрд. руб. (до 1998 г. – трлн. руб.)
| 0,4
| 34,9
| 42,8
| 46,2
| 61,5
| 141,3
| 199,2
| 238,6
| 250,5
| 235,2
| 228,0
|
| в процентах от общего объема денежных доходов населения
| 6,2
| 3,9
| 3,2
| 2,8
| 3,5
| 4,9
| 5,0
| 4,5
| 3,7
| 2,6
| 2,1
|
* С 2000 г. изменена методология расчета величины прожиточного минимума.
Таблица 7.3.
Распределение общего объема доходов по 20% группам населения [6]
| Год
|
|
|
|
|
|
| Денежные доходы – всего, процентов
|
|
|
|
|
|
| в том числе по 20-процентным группам населения:
|
|
|
|
|
|
| первая (с наименьшими доходами)
| 5,9
| 5,7
| 5,7
| 5,5
| 5,4
|
| вторая
| 10,4
| 10,4
| 10,4
| 10,3
| 10,2
|
| третья
| 15,1
| 15,4
| 15,4
| 15,3
| 15,1
|
| четвертая
| 21,9
| 22,8
| 22,7
| 22,7
| 22,7
|
| пятая (с наибольшими доходами)
| 46,7
| 45,7
| 45,8
| 46,2
| 46,6
|
| Коэффициент фондов, в разах
| 13,9
| 13,9
| 14,0
| 14,5
| 15,0
|
| Коэффициент Джини
| 0,395
| 0,397
| 0,397
| 0,402
| 0,407
|
| Децильный коэффициент, в разах
|
| 6,5
| 6,6
| 6,7
| 6,9
|
Конечно, это в значительной степени определяется крайне низкой цифрой, определяющей саму величину прожиточного минимума, который составляет на IV квартал 2004 года 2451 рублей в месяц для всего населения в том числе для пенсионеров 1849 рублей, для трудоспособного населения 2690 руб. Среднедушевые доходы населения составляют 309% по отношению к прожиточному минимуму, дифференциация населения характеризуется данными табл. 7.3. и рис. 7.1.
Распределение основных возрастных групп населения по уровню среднедушевых денежных доходов в 2004 г.(в %)
| Мужчины в возрасте 60 лет и более и женщины в возрасте 55 лет и более
| |
| Мужчины в возрасте 31-59 лет
и женщины в возрасте 31-54 года
| |
| Молодежь в возрасте 16-30 лет
| |
| Дети в возрасте до 16 лет
| |
Рис. 7.1.
Низкий уровень жизни основной части населения не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмов ипотеки, активного участия государства в формировании программы доступного жилья. Рост цен на жилье в последние 2 года делает эту проблему еще актуальнее.
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1 - 1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3 - 0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней.
В то же время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5 - 6 раз и для улучшения жилищных условий в 10 - 12 раз. [7]
