Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов

Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг, по сравнению с другими ценными бумагами, является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Из дореволюционной истории российской ипотеки известно, насколько широко были распространены ценные ипотечные бумаги – закладные листы кредитных обществ и земельных банков, которые представляли собой ценные бумаги с крупным доходом, обеспеченные всем имуществом эмитента.

В России институт залога недвижимости являлся одним из важнейших экономических механизмов и практически все дворянские и купеческие поместья были неоднократно заложены. В 1754 г. были организованы первые государственные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. С 1864 г. появляются акционерные коммерческие банки, а с 1872 г. – акционерные земельные банки. К концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Было заложено 102 313 домов и имений с остатком долга 1131 млн. золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами – ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Так же, как и земельные банки, Государственный дворянский земельный банк, созданный для «поддержания землевладения потомственных дворян», выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 до 66, 5 лет под 5 – 6 % годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель.

Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. Из всех торговавших на бирже ценностей (в размере 21 млрд. руб. при бюджете России в то время 3 млрд.руб.) закладные листы земельных банков составляли 14 %, а ценные государственные бумаги – 9, 6 %. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство.1

Впервые в новой истории положение о закладной прописано в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Итак, «закладная является ценной именной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой» (гл. III, ст. 13, п. 2.).

Далее оговариваются условия передачи прав по закладной «путем заключения сделки в простой письменной форме», а также «при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце» (ст. 48, п. 1.).

Несмотря на попытку введения специальной ценной бумаги, обслуживающей ипотеку - закладной, после ввода закона «Об ипотеке» закладные на рынке ценных бумаг не появились. Это было связано с недостаточно четким определением закладной как одновременно именной и ордерной (на предъявителя) ценной бумаги.

С другой стороны, по российскому законодательству любая ценная бумага может вводиться в оборот на рынке ценных бумаг только в соответствии с федеральным законом. Наконец, 1 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в котором регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг.

Наряду с закладной на рынке вводятся ценные ипотечные бумаги в виде:

- облигаций с ипотечным покрытием;

- ипотечных сертификатов участия.

Облигация с ипотечным покрытием – это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия (гл. 1, ст. 2). Данная ценная бумага закрепляет право владельца на получение фиксированного процента своей номинальной стоимости, выплата процентов должна осуществляться не реже, чем раз в год (гл. 2, ст. 10).Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39 - ФЗ (гл. 2, ст. 9).

Ипотечный сертификат участия – это ценная именная неэмиссионная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (гл. 3, ст. 20), а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом (гл. 1, ст. 2).

Таким образом, институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, начал заново возрождаться в России при переходе к рыночным отношениям. На сегодняшний день оформить ипотечный кредит доступно любому платежеспособному гражданину, который обладает частью собственных накоплений и стабильными доходами для расчета по кредиту и выплаты процентов банку.

Кредитор проверяет платежеспособность и благонадежность потенциального заемщика и в случае положительного решения заключает с ним кредитный договор. Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой недвижимости, оформляются в виде закладных.