Сумма кредита, срок кредитования, проценты и порядок погашения кредита

Сумма кредита определяется в процентах от рыночной стоимости предмета залога. Сложившаяся ситуация показывает, что сумма выданного кредита редко превышает 70% рыночной стоимости предмета залога, а в России часто составляет не более 50%. Для определения суммы, которая может быть выдана под залог земельного участка недостаточно только определить рыночную стоимость предмета залога, необходимо выявить платежеспособность залогодателя, а также уровень его закредитованности.

В западной практике получению ипотечного кредита предшествует анализ баланса, а также счет прибылей и убытков предприятия. Например, в США для предоставления кредита под залог недвижимости промышленному предприятию необходимо предоставить в банк два документа: баланс предприятия за три года и счет прибылей и убытков. Только из баланса можно определить уровень закредитованности предприятия, который определяется соотношением всех задолженностей к активам.Разница между суммой активов и всеми задолженностями составляет собственный капитал предприятия.

Рассматривая два совершенно одинаковых предприятия, одно из которых развивается за счет собственного капитала, а другое за счет заемного, мы можем выявить эти особенности только из анализа баланса. Если мы проанализируем содержание американского кредитного договора (форма 1), то увидим, что по существу его содержание ничем не отличается от российского кредитного договора. Иногда в содержание кредитного договора включают краткий баланс хозяйства с учетом вновь выданного кредита, как это видно из приведенного примера.

По данным формы 1в кредитном договоре дается детальное описание заемщиков, сумма, проценты и порядок выплаты основного долга и процента, описание сервитутов, страхование, подтверждение отсутствия просроченных задолженностей.

Особо следует отметить, что в кредитном договоре четко определяется цель займа и описание последующих улучшений и ремонта. Дело в том, что в США очень жестко контролируется целевое назначение земельного участка и при предоставлении кредита заемщик подписывается под перспективное освоение земель на срок кредитования (в данном случае 20 лет). Поэтому при описании улучшения и ремонта можно указать только то, что соответствует целевому назначению участка, т.е. построить боулинг или казино на сельскохозяйственных землях нельзя.

Анализируя баланс, приложенный к кредитному договору, мы видим, что актив фермы составляет 144750 USD. Сумма задолженностей, включая полную сумму долга по новому договору (30 тыс. USD) составляет 84750 USD, что составляет менее 50% активов, т.е. предприятие, даже приняв на себя новый долг, имеет уровень закредитованности ниже среднестатистического. В Америке в сфере сельскохозяйственного производства средний уровень закредитованности составляет 48 – 50%, что значительно ниже, чем для промышленных предприятий. И это является хорошим стимулом развития этого направления экономики.

Как уже упоминалось, вторым по важности документом после баланса является счет прибылей и убытков, в нем отражена разница между производственными доходами и расходами фермера, а полученный результат за вычетом личных расходов фермера демонстрирует величину, из которой будут погашаться проценты и выплачиваться тело кредита.

На основании данного анализа будет рассчитываться величина кредита, которую банк посчитает возможным предоставить фермеру для покупки земельного участка. Срок ипотеки начинается, как правило, с 10 лет и далее, на Западе длительность ипотечного договора составляет до 50 лет.

В приведенном примере бюджета фермы (форма 2) показано, что суммарные денежные доходы составляют 40 тыс. USD, общие производственные расходы – 18900 USD, личные расходы - 12 тыс. USD. Таким образом, даже при включении нового займа в состав финансовых расходов, фермерское хозяйство остается платежеспособным.

Приложение к кредитному договору (форма 3) содержит условия заключения ипотечного договора между Кредитором и Заемщиком и регулирует отношения сторон в рамках контракта. Как видно из приложения к кредитному договору, оно содержит очень жесткие условия.

С момента подписания кредитного договора «описанная собственность и все права на нее переходят Кредитору и его преемникам навсегда». И только в том случае, если «Заемщик или его наследники добросовестно выплатят Кредитору и его преемникам сумму долга и процент в соответствии с условиями обязательства в оговоренные сроки, осуществляя выплату ежегодных процентов годовых, а также выполнит все до единого условия данного договора, тогда данный документ будет аннулирован, и права на всю описанную здесь собственность будут сохранены за Заемщиком».

В нашей стране банки требуют аналогичные документы, т.е. баланс за несколько лет и сведения о движении денежных средств предприятий или фермерских хозяйств.

Кредитный договор (форма 1)

Нижеподписавшиеся подтверждают получение займа в размере 30 тыс.USD у ипотечного банка на срок с 31.12.2000 г. по 01.01.2021 г. на условиях ежегодной выплаты 1500 USD + 7% и гарантируют заем залогом 200 акров земли в районе штата Северная Дакота (кадастровый номер участка 12-145-57).