Вопрос 6. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликтора

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или к действительной валовой выручке.

ВРМ=Цена продажи/ПВД (ДВД)

Расчет стоимости ВРМ осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется годовая арендная ставка для этого объекта;

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка ВРМ, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Годовая арендная ставка умножается на оптимальный ВРМ, рассчитывается на базе сопоставимых объектов.

Данный метод благодаря своей простоте очень удобен для практического применения, но есть ограничения по использ данного метода:

1. Оцениваемый объект должен находится в секторе рынка, где регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты;

2. По - скольку корректировка составляющих ВРМ не производится. Метод считается недостаточно чувствительным к разным рискам, нормах в возвратах капитала между сопоставимых и оцениваемых объектов.

Тема 7. Ипотечно – инвестиционный анализ. Традиционная техника.

Традиционная тежника ипотечно-инвестиц анализа – метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы стоимости, включающей инвестиции в собственный капитал и ипотечные кредиты.

Как правило, почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов, т.к. это считается выгодным. Инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу. Извлечь больше прибыли из прироста стоимости собственности.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа осуществляется в 3 этапа:

1 этап: оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.

А оценка: ежегодный чистый операционный доход (NOI):

1. Потенциально валовой доход;

2. Минус поправки на использование и потери при сборе платежа;

3. Плюс прочие доходы;

4. Операционные расходы;

5. Чистый операционный доход.

Б оценка ожидаемых выплат по ипотечным кредитам:

1. Первоначальная основная сумма ипотеки;

2. Срок полной амортизации;

3. Ставка %;

4. Ежемесячные платежи;

5. Ежегодные выплаты по обслуживанию долга

В ежегодные ден поступления

Г оценка ожидаемых ежегодных ден поступлений (текущая стоимость В за период владения активом)

2 этап: оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце периода вложения.

А цена перепродажи

Б затраты по совершению сделки

В минус остаток погашенного ипотечного долга на дату перепродажи

Г выручка от перепродажи

Д оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость с использованием Г)

3 этап: оценка текущей стоимости собственного капитала и собственности в целом.

А определяется оценочная стоимость капитала=(1 Г+2 Д)

Б оценочная стоимость капитала в целом= (3 А+1 Б.1)