Вопрос 3. Оценка накопленного совокупного износа

Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Следует различать оценочный и бухгалтерский износ.

Оценочный износ – реакция рынка на старение объекта.

Бухгалтерский износ – нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов.

Различают 3 вида оценочного износа:

· Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или в следствие неправильной эксплуатации;

· Функциональный (моральный) – уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно - планировачным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности;

· Внешний (экономический) – уменьшение стоимости имущества в следствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки.

Каждый из износов первых двух видов может быть устранимым и неустранимым, исправимым и неисправимым.

Внешний износ всегда носит неисправимый характер.

Устранимый износ – износ, расходы по ликвидации которого, не превышают достигаемого в результате этого увеличения стоимости имущества.

Неустранимый износ – износ, по устранению которого, больше последующего увеличения стоимости имущества.

Накопление износа по всем своим типам зависит от срока жизни объекта недвижимости.

Срок экономической жизни – это время, в течение которого износ носит устаревший характер. В течение этого времени объект можно использовать.

Данный срок можно продлить благодаря качественному обслуживанию здания, своевременной организации и режима.

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывать возможность его продажи.

В мировой практике износ определяется 3 классическими методами:

1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания, путем сопоставления его восстановительной стоимости, с текущими ценами аналогичных объектов;

2. Метод эффективного возраста, основана на экспертизе строений и следующем соотношение:

Износ накопленный/Восст ст-ть объекта=Т эк жизни/Т эфф

Инак=Свосст*Тэк/Тэфф

1. Метод разбиения – состоит в последовательной оценки всех видов износа:

· Устранимый физ износ;

· Неустранимый физ износ;

· Устранимый функциональный износ;

· Неустранимый функциональный износ.

Для оценки устранимого физ износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни.

ОЭЖ – оставшийся срок экономической жизни.

ОЭЖкжэ<ОЭЖзд

ОЭЖджэ=ОЭЖзд

НФИкжэ=(ВСэ1-∑УФИэ1)*(ФВэ1/ФЖэ1)*100

НФИМджэ=(ВСзд-(∑УФИзд+∑ОВСкжэ))*(ФВзд/ФЖзд)*100

Функциональный износ оценивается по 3 факторам:

· Недостаток отдельных элементов здания;

· Потребность в замене или модернизации элементов;

· Переизбыток отдельных элементов.

Во всех случаях устранимый функциональный износ определяется по стоимости его ликвидации.

Неустранимый ф-ый износ:

· Недостаток отдельных элементов здания;

· Переизбыток отдельных элементов;

Неустранимый ф-ый износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

Неустранимый ф-ый износ вследствие переизбытка отдельных элементов, оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физ износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием сверх улучшений.

Внешний износ – существует 2 подхода к измерению износа:

· Капитализация потерей доходов из-за внешнего воздействия;

· Сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Вопрос 4. Оценка стоимости земельного участка.

Земля является базисной составляющей любой недвижимости. Затратный подход, к оценки недвижимости начинается с оценки земельного участка. Земельный рынок часть рынка недвижимости, который обладает специфическими особенностями. Земельный участок уникален по своему местоположению, а также геометрич хар-ам, по состоянию почв, ландшафту, транспортной доступности, инженерному устройству. Число предлагаемых участков со сходными хар-ами ограниченно и спрос на них не взаимозаменяем. Цена земли в краткосрочном периоде определяется величиной платежеспособного спроса, т.к. продавец не может увеличить предложение земельных участков сколько бы за них не платили и ему не выгодно снимать с продажи свой товар, т.к. в этом случае он рискует вообще лишиться дохода.

Земля является объектом гос регулирования.

Гос земельный кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанная с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны основные функции регулирования земельных отношений:

1. Гос регистрация земельной собственности;

2. Кол-ый и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

3. Учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;

4. Бонитировка почв;

5. Экономическая оценка земли.

При оценке рыночной стоимости земли используют следующие методы:

· Сравнение продаж;

· Соотнесение;

· Разбивка на участки;

· Техника остатка для земли;

· Капитализация земельной ренты.

Метод сравнения продаж самый распространенный в мировой практике, основан на сравнение цен, при этом цены сравниваемых участков приводят к единому измерителю площади (1 кв.м, 1 сотка, 1 Га, 1 фронтальный метр городской площади). Отбор сравниваемых с оцениваемым участком земли и ориентировка цен производится в след последовательности:

· Состав оцениваемых прав;

· Условия финансирования сделки;

· Условия продажи;

· Рыночные условия (время сделки);

· Местоположение.

· Условия зонирования и др. ограничения;

· Физические хар-ики;

· Доступные коммунальные услуги (транспортная доступность, наличие или близость инженерных сетей и т.д.).

Метод соотнесения (пример);

Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Этому методу оценки подвергаются крупные нестандартные земельные участки, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения. Например, требуется продать участок в 6 га наиболее выгодно. Целиком этот участок продать сложно, но можно разместить коттеджи

Техника остатка для земли – это универсальный метод и наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. Затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется относящаяся к ним часть чистого операционного дохода, остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в её оценку.

С_{об.недв}=NOI/R

Пример. Требуется определить стоимость участка, на котором будет построена многоэтажная гараж-стоянка для автомобилей.

Капитализация земельной ренты - это способ использования доходного подхода для оценки стоимости земли.

С_{т зем уч} =доход от владения землей/коэфф капитализ для земли;

С_{об недв=} Свосст – Из накопл+С зем уч;

С_{об.недв}=NOI/R

С _{об недв=с} ср об+-Кi- ст-ть корректировки

Тема 5. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

1. Метод прямой капитализации дохода

2. Чистый операционный доход

3. Ставка капитализации

4. Метод дисконтирования денежных потоков (второй метод капитализации)