Вопрос 1. Метод прямой капитализации дохода

Метод прямой капитализации дохода – это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Он применяется, если:

1. недвижимость приносит относительно стабильный доход

2. доход растет устойчивыми темпами

Метод капитализации не применяется, если

1. отсутствует информация о рыночных сделках

2. не применимы теоретические методы определения ставки капитализации

3. объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительства или реконструкции)

4. объект подвергается серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара

Преимущество метода прямой капитализации:

1. простота расчетов

2. мало предположений

3. отражает состояние рынка

4. дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками

5. здание с одним арендатором и долгосрочной арендой

NOI=ДВД – текущ опер расх – расход на замещение

ДВД=ПВД – потери

ПВД=Аренд плата*S+прочие доходы,

ПВД – потенциально возможный доход, недвижимости при 100% площадей предназначенных для сдачи в аренду.

Прочие доходы – доходы полученные от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование автостоянкой.

ДВД – действительный валовой доход

Потери – потери арендной платы, которые связаны с тем, что не всю площадь можно сдать в аренду и не все доходы получить, не добор платежей, не полная занятость платежей.

Текущие операционные расходы – это переод-ие ежегодные расходы на содержание недвижимости, состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные: не зависят от загрузки площадей и включают:

· налоги на имущество,

· страховые отчисления,

· прочие постоянные расходы.

Переменные расходы зависят от загрузки площадей и включают:

· коммунальные расходы;

· на технич рмонт;

· з.п. обслужив персоналу с отчислениями;

· затраты на пожарную охрану, обеспечение безопасности;

· расходы на юр обслуживание;

· расход на управление.

Расходы на замещение – отчисления в фонд замещения, которые необходимы на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания.