Вопрос 3. Ставка капитализации

Ставка капитализации – это ставка, или коэффициент, которая применяется для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

R=RON+ROF

RON – ставка дохода на капитал или отдача;

ROF – норма возврата капитала или возмещение капитала;

Таким образом, ставка капитализации, включает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитализации – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения

Величина ставки капитализации зависит от изменения стоимости объекта недвижимости во времени. Различают 3 варианта прогнозируемого изменения стоимости объекта недвижимости:

· стоимость объекта недвижимости не меняется;

· прогнозируется снижение стоимости объектов недвижимости с течением времени;

· прогнозируется повышение стоимости объекта недвижимости с течением времени.

Если стоимость объекта недвижимости в течение времени не меняется, то ставка капитализации=отдачи;

Используются 3 способа возмещения инвестированной суммы:

А) прямолинейный возврат капитала - метод Ринга;

Б) возврат капитала по фактору возмещения из ставки дохода на инвестиции - метод Инвуда;

В) возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Холскольда.

А) Метод Ринга – выглядит следующим образом:

При полной потери стоимости: R=I+1/n, I – отдача;

При частичной потери стоимости: R=I+∆1/n;

Б) Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции, называется методом Инвуда или равномерно-аннуитетным возмещением капитала.

При полной потери стоимости: R=I+sff(i,n);

При частичной потери стоимости: R=I+ ∆sff(i,n).

В) Возврат капитала по фактору возмещения безрисковой ставке процента – метод Хоскольда:

R=I+sff(i,n);

R=I+ ∆sff(i,n). i – безрисковая ставка%.

При прогнозируемом увеличение стоимости капитала, ставка капитализации определяется 2 способами:

1. по методу Ринга: R=I - ∆1/n

2. по методу Инвуда: R=I - ∆sff(i,n)