Аналитический метод построения коэффициента капитализации

Все вложения в приносящие доход активы должны:

обеспечить полное возмещение первоначальных инвестиции;

обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Эта идея отражается в формуле , показывающей структуру коэффициента капитализации, где .

Для инвестора норма прибыли или ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Существуют различные методы определения ставки дисконта или нормы прибыли.

Наиболее часто применяются метод рыночной экстракции, рассмотренный выше, и

метод кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения первой составляющей коэффициента капитализации .

Как уже отмечалось, метод рыночной экстракции является самым надежным, однако для его использования необходима достаточно большая и достоверная информация о реальных рыночных сделках.

В России применение метода рыночной экстракции довольно затруднительно, так как на рынке недвижимости довольно мало объектов со стабилизированным чистым операционным доходом, которые недавно были проданы, а информация о продажах часто закрыта.

Метод кумулятивного построения предполагает определение ставки дисконта Yo на основе последовательного суммирования целого ряда составляющих, отражающих в той или иной степени риски, связанные с инвестициями в объект недвижимости и управлением ими.

Коэффициент капитализации в целом должен отражать (учитывать прямо или косвенно) следующие факторы:

компенсацию для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

компенсацию за риск вложения средств в данный тип недвижимости;

компенсацию за низкую ликвидность;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива; И, наконец,

учитывать рекапитализацию.

Рекапитализационная составляющая ROF учитывает факторы, отмеченные в п.п. 5) и 6), а те факторы, которые фигурируют в п.п. 1)"- 4), учитываются при кумулятивном построении ставки дохода на капитал, отдачи на вложенные инвестиции или ставки дисконта .