Расчет функционального износа

Функциональный износ свидетельствует о том. что объект не соответствует духу времени, устарел, а его элементы обладают функциональными недостатками. Устранимое функциональное устаревание обусловлено:

1. отсутствием каких-либо элементов;
2. наличием устаревших элементов;
3. избытком, "сверхдостаточностью".

В зависимости от причины функционального устаревания по-разному оценивается его величина:

а) функциональное устаревание связано с отсутствием элемента:

§ если в основе расчета лежит стоимость замещения, то износ равен затратам на установку отсутствующего элемента в оцениваемом здании;

• если в основе расчета лежит стоимость восстановления, то износ равен разнице стоимостей устройства недостающего элемента в оцениваемом здании и работ по данному элементу в обычном строительном цикле;

б) функциональное устаревание связано с наличием устаревших элементов:

• величина износа равна разнице в затратах на установку современного элемента и восстановительной стоимостью существующего;

в) функциональное устаревание связано со сверхдостаточностью:

• неустранимый износ равен разности стоимости создания элемента и приростом рыночной стоимости объекта, связанным с наличием этого элемента.

Неустранимый функциональный износ дает снижение стоимости из-за наличия характеристик, обусловленных какими-либо недостатками или избытками в конструкции объекта; обычно измеряется понесенной потерей арендной платы, умноженной на мультипликатор валовой месячной арендной платы.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:

• налогообложения недвижимого имущества;
• определения размеров компенсаций за отчуждение земли:
• уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;
• определения размеров арендной платы;
• оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе.

Существует шесть основных методов оценки земли:

1 - метод соотнесения или аллокации;

2 - метод извлечения (экстракции);

3 - метод застройки или развития (освоения);

4 - метод остатка для земли;

5 - метод капитализации земельной ренты.

6 - метод сопоставимых продаж.