Начисление физического износа

Физический износ проявляется в процессе эксплуатации здания и воздействия природных условий и характеризует утрату с течением времени технико-эксплуатационных качеств (прочности, жесткости, устойчивости, теплоизоляции, внешнего вида, состояния внутренних интерьеров и т.д.).

Физический износ определяется обследованием фактического технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов, а также сравнением нормативного срока службы элемента с фактическим (эффективным) возрастом.

График. Оценка физического износа.

Устранимый физический износ на практике реализуется текущими ремонтами (так называемый отложенный ремонт): окраска, мелкие сантехнические, электротехнические. • плотницкие работы и пр.

Например, если затраты на замену устаревшего сантехнического оборудования владельцу обошлись в 10 OOO$, а предполагаемое увеличение рыночной стоимости недвижимости составит 8 OOO$, то такая замена нецелесообразна, и данный износ следует отнести к неустранимому.

В целом для здания процент износа вычисляется по формуле:

,

где i- конструктивные элементы здания, i - 1,2,3,... m;

ai - удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, в процентах;

ki - износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на основе обследования фактического состояния или расчетом по формулам метода срока жизни.

Стоимость износа:

где - стоимость восстановления или замещения,

- процент износа для здания.

При определении неустранимого (необратимого) физического износа элементы делят

на:

• долговременные;
• быстроизнашиваемые.

К долговременным относятся основные конструктивные элементы здания, по которым судят о классе капитальности и нормативных сроках эксплуатации всего здания (основания, фундаменты, стены, перекрытия).

Быстроизнашиваемые элементы характеризуются сроком службы меньше расчетной экономической жизни здания (кровля, водосточные желоба и трубы, окраска, декоративная отделка и т.д.).

Процент и сумма износа далее определяются по каждому из перечисленных видов отдельно.

Суммарный физический износ рассчитывается в следующем порядке:

• Оценивается устранимый физический износ - (равен затратам на устранение);
• Определяется неустранимый износ быстроизнашивающихся элементов (с коротким сроком жизни) - .;
• Определяется стоимость восстановления (замещения) элементов с долгим сроком жизни:

где . - стоимость восстановления быстроизнашиваемых элементов.

• Определяется процент износа элементов с долгим сроком жизни - :
• Оценивается сумма износа элементов с долгим сроком жизни:
  
• Оценивается общий физический износ: .

При определении процента физического износа для отдельных конструктивных элементов могут быть использованы следующие рекомендации: "Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53 - 86(р). Госгражданстрой. Госкомитет по гр.строительству и архитектуре при Госстрое СССР, Москва, 1988г.".