Понятие и виды недвижимого имущества

Согласно ст. 130 ГУ РФ, при определении понятия недвижимость используется понятие «вещь». Недвижимость представляет собой особую разновидность вещей, спецификой ее является то, что она всегда представляет собой индивидуально-определенную вещь. Даже типовые здания и сооружения представляют собой индивидуальные вещи, т.к. они привязаны к конкретному земельному участку. О специфичности недвижимости говорят также особенности совершения сделок с ней. В связи с этим не допускается применение п. 3 ст. 423 ГК РФ. Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует также понятие недвижимости в физическом и экономическом смысле. В физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, который обладает определенной полезностью, в экономическом смысле, недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие этого объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.

Легального преодоления понятия правовой режим недвижимости не существует, подобное определение мы можем встретить в научных трудах, например, Алексеев С.С. определяет правовой режим, как итоговое правовое состояние объекта, являющейся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц, которое направленно на его использование. Таким образом, правовой режим представляет собой состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте, правовой режим – это всегда система определённых правовых норм в праве, отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества представляет собой совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика отражается в целом ряде специальных ограничений, запретов, процедур, особый правовой режим закреплен в различных законодательных актах, которые образуют собой систему. В соответствии со ст. 130 ГК РФ, все объекты недвижимости могут быть разделены на 3 группы:

Объекты, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);

Объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению;

Объекты, которые являются движимыми по своей физической природе, но законодатель относит их к недвижимому имуществу (перечень объектов, содержащихся в ст. 130 ГК РФ не является исчерпывающим, так как к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество). К недвижимости отнесены предприятия (ст. 132 ГК), в соответствии с жилищным законодательством кондоминиумы.

Спецификой недвижимого имущества является возможность его использования при условии нахождения на земельном участке, для объектов не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования, водное воздушное или космическое пространство.

В статье 130 ГК помимо термина «недвижимые вещи» используется также термин «недвижимое имущество». В данном случае, можно говорить о неточности законодателя, так как понятие имущества более широкое, чем понятие вещь, так как включает в себя помимо вещей также имущественные права. На основании этого некоторые авторы в понятие недвижимости включают также и права на недвижимость. С таким мнением согласиться нельзя, так как использовать чужую недвижимую вещь могут не только носители вещных прав, но и носители обязательственных прав, например, право аренды. Во-вторых, ст. 130 ГК перечисляет признаки недвижимости, указывает на неразрывную связь с землей, таким образом, речь идет именно о вещах, т.к. имущественные права не могут быть связаны с землей. Недвижимые по природе вещи можно разделить на 2 вида:

- природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты;

- объекты, которые прочно связаны с землей (здания, сооружения, леса).

Законодательству России не известно, характерное для некоторых зарубежных стран, конструкция недвижимости по назначению, согласно которой к недвижимости относятся вещи, движимые по природе, но помещённые на земельном участке и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию.

В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, так как недвижимые вещи определяются в первую очередь через их связь с землей. Применение данного признака на практике вызывает значительные сложности, многие здания и сооружения благодаря современным техническим средствам могут перемещаться с одного места на другое, сохраняя при этом свою целостность и назначение. При этом как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если прочная связь с землей появляется заново.

Разрушение или перенос имущества с одного земельного участка на другой означает с точки зрения права, что юридически происходит разрушение объекта недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. Физическая связь объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению, при этом необходимо иметь в виду, что связь с землей может осуществляться как непосредственно так и опосредованно, например, через водную поверхность. В юридической литературе высказывалась точка зрения, согласно которой более важное значение имеет момент отделения недвижимости от земли, так как именно с этого момента она перестает быть недвижимостью. Перемещение объектов недвижимости с последующим их закреплением на другом земельном участке и использование по назначению не всегда но все же возможно, хотя и требует значительных расходов (Авсюк И.В.). Точка зрения в соответствии, с которой отнесение зданий и сооружений к недвижимым вещам по их природе должно определяться не возможностью их перемещения без ущерба, а тем, что функционально они могут служить своему назначению при условии их соединения с каким либо участком (Абова, Кабалкин). Необходимо различать объекты недвижимости и другие, прочно связанные с землей объекты.

Достаточно сложным с точки зрения квалификации является вопрос об отнесении к недвижимости объектов, которые не имеют прочной связи с землей. А также, которые достаточно сложно отделить от данного земельного участка (статуи весом несколько тонн, которые не скреплены фундаментом с поверхностью земли). Постановление президиума высшего арбитражного суда РФ от 12.10.1999 г. в результате было решение, что имеющие данные о характере работ о привязке фундамента холодильника к местности по изготовлению фундамента и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящемуся к недвижимому имуществу прочно связанному с землей.

Специфическими признаками недвижимых вещей является наличие индивидуальных признаков, т.е. незаменимость, а также нахождение объектов в одном и том же месте.

Подземные коммуникации, среди которых по степени значимости выделяют линии метрополитена. Федеральное гражданское законодательство не регулирует статус таких объектов, однако, на уровне субъектов РФ есть примеры подобных нормативных актов (Постановление Правительства г. Москвы от 13.06.2000 г. в данном постановлении было определено, что подземные инженерные коммуникации рассматриваются как объект недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации). В качестве специфичных объектов недвижимого имущества также можно назвать линейные или протяженные объекты, которые связаны не с одним земельным участком, а с несколькими земельными участками, например, такие как линии электропередач, автомагистрали, железные дороги. Данные объекты могут располагаться в том числе и на территории разных государств, например, транснациональные линии электропередач, шахты, карьеры, торфоразработки, буровые эксплуатационные скважины, придорожные сооружения (мосты), объекты гидротехнического и водного транспорта (плотины, шлюзы, причалы), объекты водоснабжения (колодцы, колонки). Исчерпывающий перечень объектов недвижимости дать невозможно.

Основополагающим признаком для объектов недвижимости является неразрывная связь с землей. Помимо основного признака выделяются дополнительные:

высокая стоимость объектов недвижимости, которая связана с тем, что она предназначена для длительного использования и не потребляется в процессе использования. Как правило, недвижимость обладает конструктивной сложностью, и требует больших затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии, при этом процесс передачи прав на недвижимость сложен, что обуславливают не очень высокий уровень ликвидности как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Высокая стоимость не является универсальным признаком, так как не всякая недвижимость является дорогостоящей.

Недвижимость имеет прямую непосредственную ценность.

Необходимость государственной регистрации прав на недвижимость. Например, Козырь ссылается на то, что недвижимое имущество это понятие юридическое, а не фактическое. Такие же взгляды у Чубарова. Противоположную позицию высказал Ветрянский и Гынгало, который указывает, что понятие недвижимость фактическое, а не юридическое, в связи с этим он предлагает пересмотреть распространённую концепцию, согласно которой отрицается факт существования недвижимости, самовольно возведенной до момента регистрации этих объектов.

Явление недвижимости надо рассматривать как многоуровневое явление, включающее как юридические так и физические признаки, основополагающим признаком является связь с землей, которая иметь различные проявления, это может непосредственный физический контакт, а также опосредованная связь с землей (через водную поверхность, другие объекты недвижимости). Для отдельных объектов недвижимости связь с землей является только юридической, например, морские воздушные суда. Эта связь заключается в том, что указанные объекты, будучи движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. В качестве дополнительного признака можно выделить публичность их оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи, а также воздушные речные, морские суда в единую классификационную группу.