Особенности правового режима недвижимого имущества в зарубежных странах

Для правовых систем большинства европейских государств понятие недвижимое имущество тождественно понятию земельный участок, все остальные вещи считаются движимыми. При этом законодательство некоторых стран имеет определенные особенности в правовом регулировании рынка недвижимого имущества. По законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля, связанные с ней строения, урожай на корню, леса и т.п. К недвижимым вещам отнесены машины, инструменты, сырье, используемые на предприятии, сельскохозяйственные орудия, а также другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле. Необходимо подчеркнуть, что речь идёт только о вещах, которые собственник поместил на своём участке навсегда, и соответственно вещи, привезенные или помещенные арендатором или нанимателем участка считаются движимым имуществом. Согласно ст. 520 ГК Франции недвижимостью является урожай на корню и плоды, которые ещё не сняты с дерева, после отделения колосьев и плодов они переходят в разряд движимых вещей. Все остальные вещи относят к движимым, такая недвижимость получила название недвижимость в силу назначения. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход всех обременений (аренда, ипотека и др.). По законодательству некоторых стран понятие недвижимости включены также вещные права на неё. Например, согласно ст. 655 ГК Швейцарии недвижимость включает землю, её недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости. При этом выделяются следующие виды земельных участков:

• территории не подлежащее продуктивному использованию (скалы, ледники и т.п.); лесные и водные массивы;
• территории, предназначенные для строительства и земли сельхоз назначения.

Аналогичные нормы существуют в законодательстве Германии, ст. 96 Германского гражданского уложения, ст. 813 ГК Италии, а также в некоторых других странах. Принципиально по законодательству зарубежных стран сводится к 2 видам недвижимости, которые можно назвать юридическая (бестелесная) и фактическая (телесная). Для недвижимости в жилищной сфере по законодательству Германии ст. 741 ГГУ характерно наличие особого обязательственного отношения, которое называются общностью или сообществом. Характеризуется оно тем, что у участников общей долевой собственности в жилом здании возникают обязательства в силу самого факта наличия собственности, в частности решение в отношении управления общим имуществом принимается большинством голосов, но не единогласно. Юридического лица для управления общим имуществом не образуется. Определенные особенности деления вещей на движимые и недвижимые существуют в праве Англии и США. Сам термин движимое и недвижимое имущество применяется судами только в случаях, когда речь идёт об отношениях с иностранным элементом, когда эти отношения регулируются международным правом, во внутренних отношениях такое деление отношения не имеет. На национальном рынке по английскому праву действует исторически сложившееся в зависимости от различных форм исковой защиты классификация имущества на реальное и личное. К реальному имуществу относят то в отношении, которого может быть предъявлен реальный иск, т.е. иск о восстановлении владения, тогда как персональным является то имущество, которое защищается персональным иском, т.е. иском о получении компенсации. В научной литературе отмечается, что законодательство Англии, посвященное земельной недвижимости архаично и не соответствует реальности сегодняшнего дня. Например, закон о собственности 1925 г. определяет, что право собственности на земельный участок включает в себя право на всё, что находиться под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка. Однако на разработку полезных ископаемых содержащихся в этом участке необходимо получение лицензии. А над воздушным пространством над участком существует право свободного полёта.

Правовой режим недвижимого имущества США определяется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов. Регулирование на уровне штатов может существенно отличаться, при этом во всех штатах признается, что основу недвижимого имущества составляет земля. Земля включает не только почвенный слой, но и все объекты, которые с ней прочно связаны. Речь идёт об объектах, которые созданы как природой, так и руками человека, которые находятся под землёй и на поверхности. К недвижимости также отнесена растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, это деревья, кустарники, многолетние травы. Те растения, которые выращиваются человеком и вынимаются из земли, относятся к движимому имуществу. Выделяют 3 компонента недвижимого имущества: земля, растительность, принадлежность к земле. Необходимо отметить, что в штате Калифорния понятие недвижимости разработано наиболее подробно. Согласно ст. 659 ГК Калифорнии землей признается твердая часть суши независимо от того состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ, понятие земли охватывает все находящее под ней пространство, независимо от высоты или глубины с учетом ограничений установленных законом в целях использования воздушного пространства. Понятие недвижимости тем самым совпадает с понятием земли.

ГГУ содержит более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи прочно связанные с землей, в том числе строения, продукты земли, пока они не отделены от земли, в том числе растения на корню, высаженные в почву семена. ГГУ не использует сам термин недвижимые вещи, а использует понятие земельные участки (ст. 873, 925, 1113 ГГУ), и понятие движимые вещи (ст. 923). При этом в законодательстве Германии не содержится само понятие земельного участка, оно вводиться судебной практикой. Под земельным участком как объектом права, понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. Правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги. Можно сделать вывод, что для большинства развитых стран характерно совпадение понятий недвижимость и земельный участок, но есть и исключения. Например, по законодательству Японии, здания являются самостоятельными объектами недвижимости отдельными от земельных участков, на которых они расположены. Правовой режим недвижимых и движимых вещей в зарубежных странах характеризуется тем, что установление вещных прав на недвижимость также как и перенесение права собственности и иных прав на недвижимость подлежит обязательной регистрации в специальном реестре (поземельной книге), благодаря чему обеспечивается гласность вещным прав на недвижимое имущество.