Эволюция правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества

координировать работу по подготовке, инструктажу и информированию сотрудников учреждений по вопросам трудовых отношений, охраны и гигиены труда, производственной среды

Общие положения о недвижимости. Значение недвижимости для гражданского оборота.

Происходящее в РФ социально-экономические процессы показали значение и роль недвижимого имущества для хозяйственного оборота. Конституция РФ закрепила новую систему отношений, при которой ….

Госрегулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Процедура гос. регистрации призвана обеспечить интересы участников рынка, а также интересы государства, интересы органов местного самоуправления, а также иных субъектов права.

По высказываниям Покровского, недвижимость представляет собой жизненное пространство каждого человека, а также общества в целом. Соответственно разработка вопросов правового режима недвижимости занимает важное место в механизме обеспечения баланса частного и публичного интереса по поводу недвижимости. С древних времен недвижимость представляет собой одно из самых существенных экономических благ. Упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество является одним из способов стабилизации социальной и экономической защиты общества. Несмотря на то, что правовой режим недвижимости имеет длительную историю он не может считаться устоявшемся. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется несовершенством законодательной базы, а также низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. При этом он представляет собой перспективную форму вложения капитала. В настоящее время возросла роль недвижимости в имущественном положении граждан и организаций, поэтому существует необходимость проработки института недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств. Изучение института недвижимости, исследование правового режима недвижимости является важным и актуальным.

Эволюция правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества.

Недвижимость – нечто недвигающиеся, неподвижное (словарь Ожегова). Деление вещей на движимые и недвижимые известно ещё римскому праву. Хотя правовой режим был одинаковый. В постклассический период происходит кардинальное изменение, именно в этот период деление на движимые и недвижимые приобретает кардинальное значение. Недвижимостью признавались земельные участки, недра, а также созданное на земле собственником, т.е. речь шла о естественной или искусственной части земли, такая часть поверхности называлась рессоли. Все предметы, связанные с землёй или фундаментально скрепленные с поверхностью считались её составной частью. Действовало правило, согласно которому всё сделанное над поверхностью следует за самой поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на ней. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть самой поверхности. Законы 12 таблиц содержали отдельные правила особого подхода отличающего от правового режима движимых вещей. Например, для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок в 2 раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей (35 лет для недвижимого имущества). В эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности сделок с недвижимостью. В средние века понятие недвижимости получило своё дальнейшее развитие. Система инскрипций, т.е. отметок и система транскрипций, т.е. записей у романских племён, система залоговых и ипотечных книг в Германии, означает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, при этом к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте. Например, в качестве объектов недвижимости рассматривались плавучие мельницы, а в Италии относили картины. В конце 18 века в Европе высокая ценность недвижимости обусловила появление института ипотечной записи (ипотечная книга). Предпосылкой для его появления послужило необходимость развития поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширилось в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость. В России термин недвижимое имущество в законодательстве появился довольно поздно и заменил собой прежнее разнообразное понятие определяющие правовое положение земельных участков и строений. Указом Петра 1 о единонаследии 1714 г. был установлен термин недвижимое имущество, который устранил различие между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью в указе понималась часть земной поверхности и всё то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью, решение зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей (шахты). Также признавались деревья, плоды на деревьях, любые растения, ископаемые, минералы, металлы и другие пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей. По высказыванию дореволюционных юристов законодательное деление вещей на движимые и недвижимые не всегда соответствует физической природе этих вещей. Мейер в работе «Русское гражданское право» - если законодательство найдёт нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот. Нормативные акты временного правительства России чаще всего оперируют понятием земля, а не понятием недвижимость. В первых нормативных актах Советской России используется понятие недвижимость (Декрет ВЦИК от 20.08.1920 г. Об отмене частной собственности в городах). Однако ГК РСФСР 1920 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. В ст. 21 ГК было закреплено с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Деление вещей на движимые и недвижимые было отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20ых годов как буржуазное. Такое деление не имело практического смысла, т.к. земля, недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. Юристы использовали иные классификации вещей, в частности правила потребляемости и непотребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов. Понятие недвижимости вернулось в российский оборот с принятием закона о собственности в РСФСР, п. 3 ст. 7 этого закона был, упомянут термин недвижимость. Недвижимость была объектом государственной собственности, в редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные объекты недвижимости (жилые дома), при этом в собственности могу находиться только 1 дом. В ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними. Такие нормы составляли отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Даже при условии отсутствия права собственности на земельные участки для строений был создан особый правовой режим близкий к режиму недвижимости. На сегодняшний день действующее гражданское законодательство не просто производит деление вещей на движимые и недвижимые, но также даёт легальное определение понятие недвижимое имущество. В основу разграничения движимого и недвижимого имущества был положен традиционный для российского довореволюционного права критерий физических природных свойств вещи (прочность связи с землей). На сегодняшний день роль недвижимости в имущественном положении субъектов права возросла, сегодня недвижимость это наиболее фундаментальный и основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.