Метод прямой капитализации. При методе прямой капитализации рыночная стоимость объекта определяется путем деления годового чистого операционного дохода на общий коэффициент

При методе прямой капитализации рыночная стоимость объекта определяется путем деления годового чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

где V ₀ – рыночная стоимость объекта; I ₀ – чистый операционный доход за год; R ₀ – общий коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется при условии, что поток будущих доходов от объекта стабилен и рынок недвижимости относительно стабилен. При этом методе не производится раздельного учета дохода на капитал и возврата капитала, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно срока владения объектом, ожидаемой модели поступления доходов и величины первоначальных инвестиций в объект.

Общий коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных.

Методы расчета общего коэффициента капитализации:

1) метод кумулятивного построения

R₀ = безрисковая ставка + надбавка за риск + надбавка за низкую ликвидность +
+ надбавка за инвестиционный менеджмент – ежегодный прирост стоимости объекта
или + ежегодное снижение стоимости объекта;

2) метод рыночной выжимки, который применяется, если рынок объектов недвижимости относительно активен и доступна информация о ценах продаж объектов-аналогов;

3) метод инвестиционной группы, применяемый, если в финансировании объекта используется заемный капитал; при этом общий коэффициент капитализации определяется, как средневзвешенная величина, учитывающая процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости объекта по формуле

где R_e – коэффициент капитализации собственного капитала; e – доля собственного капитала в стоимости объекта; R_m – коэффициент капитализации заемного капитала; m – доля заемного капитала в стоимости объекта;

4) метод коэффициента покрытия долга, который применяется, если в финансировании объекта используется заемный капитал; коэффициент покрытия долга определяется как отношение годового чистого операционного дохода к годовым платежам по обслуживанию долговых обязательств по формуле

.

При методе прямой капитализации применяется техника остатка для физических компонентов (земли и улучшений) и техника остатка для финансовых компонентов (собственного и заемного капитала) объекта недвижимости. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одному из компонентов объекта недвижимости, в то время как стоимость другого компонента известна.

Применение техники остатка для оценки рыночной стоимости объекта предусматривает осуществление следующих действий:

– определить часть годового чистого операционного дохода, которая относится к компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненту коэффициент капитализации;

– рассчитать часть годового чистого операционного дохода, которая относится к компоненту с неизвестной стоимостью, как разницу между годовым чистым операционным доходом и частью годового чистого операционного дохода, относящегося к компоненту с известной стоимостью;

– определить стоимость неизвестного компонента путем деления относящегося к нему дохода на соответствующий этому компоненту коэффициент капитализации;

– рассчитать стоимость объекта недвижимости как сумму стоимостей его компонентов.

6.4. Капитализация по норме отдачи с применением
расчетных моделей

При условии поступления регулярно изменяющихся денежных потоков применяются упрощенные расчетные модели капитализации дохода с учетом нормы возврата.

Рыночная стоимость объекта недвижимости при применении расчетных моделей определяется по формуле

где V ₀ – рыночная стоимость объекта; I ₀ – чистый операционный доход за год; R ₀ – общий коэффициент капитализации.

Общий коэффициент капитализации R ₀ рассчитывается с учетом нормы дохода и нормы возврата инвестированного капитала по формуле

где R_on – норма дохода на инвестированный капитал; R_of – норма возврата инвестированного капитала; k – корректирующий коэффициент, который отражает потери первоначальной стоимости инвестированного в объект капитала.

В зависимости от предположений относительно способа возврата капитала и степени риска инвестиций в объект применяются следующие методы расчета нормы возврата инвестированного капитала:

1) метод Ринга или прямолинейный метод возврата капитала – применяется для высокорисковых объектов; возврат капитала происходит равными частями в течение срока владения объектом

где n – срок владения объектом недвижимости;

2) метод Инвуда или равномерно-аннуитетный (аннуитет – это постоянные, периодически поступающие денежные потоки) метод возврата капитала – применяется для объектов со среднерыночной степенью риска; возврат капитала предполагается за счет формирования фонда возмещения по норме дохода на инвестиции

где f ₃ (R_on, n) – фактор фонда возмещения по норме дохода на инвестированный капитал R_on в соответствии с числом периодов владения объектом n (этот фактор соответствует третьей функции из таблиц шести функций сложного процента);

3) метод Хоскольда или метод формирования фонда возмещения по безрисковой ставке – применяется для высокодоходных объектов; возврат капитала происходит за счет формирования фонда возмещения по безрисковой ставке, так как реинвестирование по высокой норме дохода является высокорисковым и маловероятным

где R _{безриск} – безрисковая ставка.