Ипотечно-инвестиционный анализ

7.1. Понятие ипотеки и преимущества
ипотечного кредитования

Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости объекта недвижимости с учетом условий финансирования.

Ипотека – это залог недвижимого имущества, при котором кредитор-залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен и подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.

Закладная – это именная ценная бумага, определяющая следующие права ее владельца:

– право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

– право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются в следующих слу-чаях:

– предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комп-лекс, земельные участки сельскохозяйственного назначения, леса и право аренды этих видов недвижимого имущества;

– ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.

Как способ финансирования, ипотечное кредитование имеет следующие преимущества:

– создает возможности для привлечения дополнительных денежных средств с целью финансирования объекта недвижимости;

– создает эффект финансового рычага (левереджа), то есть использование заемных средств позволяет повысить доходность собственного капитала;

– возникает возможность диверсификации собственного капитала;

– возможно получение налоговых льгот (по налогу на прибыль).

На практике выделяют следующие расчетные характеристики ипотечных кредитов:

– остаток основной суммы кредита;

– процент выплаченной основной суммы кредита;

– отдача кредитора.

Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается в процентах как отношение коэффициента настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита к коэффициенту настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования при соответствующей норме процента.

где B – остаток основной суммы кредита; – коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение оставшегося срока амортизации кредита; f ₅ – коэффициент настоящей стоимости аннуитета в течение всего срока кредитования.

Остаток основной суммы кредита обычно рассчитывается при досрочном погашении кредита и при продаже объекта до окончания срока его кредитования.

Процент выплаченной основной суммы кредита рассчитывается несколькими способами:

– на основе процента остатка основной суммы кредита

где Р – процент выплаченной основной суммы кредита;

– как отношение фактора фонда возмещения для всего срока кредитования к фактору фонда возмещения за расчетный период

где f ₃ – фактор фонда возмещения для всего срока кредитования; – фактор фонда возмещения для расчетного периода.

Отдача кредитора равняется норме процента, если кредитный договор не предусматривает дополнительных условий (платежей).

К дополнительным платежам относят дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение кредита.

Дисконтные пункты – это выраженная в процентах скидка с основной суммы кредита. Обычно один дисконтный пункт равняется одному проценту от основной суммы кредита. Таким образом, заемщик получает основную сумму кредита, уменьшенную на количество дисконтных пунктов, а платежи по кредиту определяются в соответствии с первоначальной основной суммой кредита. Следовательно, кредитор увеличивает свою отдачу за счет получения дополнительных платежей от заемщика.

Стоимость оформления кредита определяется в момент заключения кредитного договора и включает расходы на подготовку и оформление документов, таких как кредитная справка, схема амортизации кредита и др.

Штраф за досрочное погашение кредита определяется как процент от невыплаченной основной суммы кредита на момент досрочного погашения. Этот платеж обычно включается в кредитный договор и используется для снижения риска убытков кредитора в результате досрочного поступления денежных средств, которые требуют быстрого размещения.