Метод сопоставимых продаж

Рыночный (сравнительный) подход представлен:

– методом сопоставимых продаж;

– методом валового рентного мультипликатора.

Метод сопоставимых продаж применяется для оценки объектов на активном рынке (где заключается большое число сделок купли-продажи).

Этапы реализации метода сопоставимых продаж:

1) анализ информации по объектам-аналогам;

2) выбор единиц сравнения;

3) определение элементов сравнения;

4) проведение корректировок цен продаж от объектов-аналогов к объекту оценки;

5) определение рыночной стоимости объекта оценки.

Единицы сравнения используются как способ быстрого доведения до возможного покупателя стандартной информации о цене продажи объекта.

Для земельных участков используются следующие единицы сравнения:

– цена за единицу площади;

– цена за фронтальную единицу длины земельного участка;

– цена за единицу плотности застройки земельного участка.

Для зданий и сооружений применяют следующие единицы сравнения:

– цена за 1 кв. м общей площади;

– цена за 1 кв. м чистой площади;

– цена за 1 куб. м объема;

– цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

При оценке объектов недвижимости анализируют основные элементы сравнения:

– условия передачи прав собственности;

– условия финансирования;

– условия продажи;

– рыночные условия;

– месторасположение;

– физические характеристики;

– экономические характеристики;

– использование объекта;

– компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

По первым четырем элементам сравнения корректировки вносятся в первую очередь и последовательно, а по остальным элементам сравнения корректировки вносятся на независимой основе.

Различают следующие методы внесения корректировок:

– количественные;

– качественные.

Среди количественных методов выделяют метод анализа парных продаж, позволяющий определить абсолютное значение корректировки. Корректировки могут применяться как к общей цене объекта недвижимости, так и к цене за единицу сравнения. Кроме того, корректировки бывают относительными и абсолютными.