Понятие износа, его виды и методы определения

После определения стоимости воспроизводства зданий и сооружений необходимо оценить накопленный износ. Понятие «износ», используемое в оценке недвижимости, отличается от понятия «износ» в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете под износом понимается процесс переноса издержек на себестоимость продукции в течение нормативного срока службы объекта. Под износом в теории оценки понимается потеря части стоимости объекта по различным причинам.

В теории оценки износ определяется только для зданий и сооружений, так как по земельным участкам, пригодным под застройку, никакой потери стоимости не происходит, а, наоборот, с течением времени стоимость земельных участков, как правило, возрастает. Следовательно, земельный участок включается в оценку объекта недвижимости по текущей рыночной стоимости.

В практике оценки используют следующие методы определения износа зданий и сооружений:

– метод сравнения продаж (рыночный метод);

– метод срока жизни;

– метод разбивки.

При методе сравнения продаж степень износа определяется в процентах по отношению к восстановительной стоимости объекта по следующей формуле

где И – норма износа; SИ – сумма накопленного износа; V _восст – восстановительная стоимость объекта.

Метод срока жизни предполагает определение следующих понятий, касающихся срока жизни зданий и сооружений.

Срок экономической жизни – это период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Хронологический возраст – это период времени от момента завершения строительства объекта до момента его оценки.

Эффективный возраст – это возраст, отражающий состояние и степень эксплуатации объекта на момент оценки.

При данном методе степень износа в процентах определяется как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни и рассчитывается по следующей формуле

где И – норма износа; Эфф – эффективный возраст; Экон – срок экономической жизни.

При методе разбивки различаютследующие виды износа зданий и сооружений:

– физический износ – устранимый и неустранимый;

– функциональный износ – устранимый и неустранимый;

– экономический (внешний) износ – неустранимый.

Износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость всего сооружения. Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость.

Физический износ – это потеря части стоимости объекта вследствие его эксплуатации или действия природных факторов.

Устранимый физический износ обычно возникает в результате плохой эксплуатации объекта, поэтому его часто называют отложенным ремонтом.

К неустранимому физическому износу относят износ, исправление которого или технологически невозможно, или экономически нецелесообразно. Элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ делятся на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов остаточный срок экономической жизни равен остаточному сроку экономической жизни всего сооружения. У короткоживущих элементов остаточный срок экономической жизни меньше, чем у всего сооружения.

Функциональный износ – это потеря части стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов современным требованиям к этим элементам. В отличие от устранимого функционального износа исправление неустранимого износа или технологически невозможно, или экономически нецелесообразно.

Экономический (внешний) износ – это потеря части стоимости объекта в результате негативного действия внешних факторов:

– изменение положения объекта относительно основных транспортных, коммунальных, коммерческих и других сооружений;

– изменение рыночных условий;

– изменение финансовых и законодательных условий.

Экономический (внешний) износ является неустранимым, так как возникает в результате внешних воздействий различных неблагоприятных факторов.

6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ