Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Доходный подход к оценке предполагает использование метода капитализации доходов или метода дисконтированных денежных потоков в зависимости от того, на каком этапе жизненного цикла объекта доходной недвижимости проводится оценка.
При использовании доходного подхода к оценке необходимо сначала спрогнозировать будущие доходы от объекта недвижимости, а затем определить коэффициент дисконтирования, с помощью которого эти доходы пересчитываются в текущую стоимость объекта.
Метод капитализации доходов основан на преобразовании доходов от владения и использования объекта в течение некоторого расчетного периода в текущую рыночную стоимость объекта.
Рассмотрим основные виды денежных доходов от объекта недвижимости.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это ожидаемый валовой доход от недвижимости при ее полной занятости.
ПВД зависит от площади объекта оценки и ставки арендной платы и рассчитывается по формуле
,
где S – площадь объекта оценки, м2 ; Ста – ставка арендной платы за 1 м2.
ПВД рассчитывается на основе рыночной или контрактной арендной платы.
Рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей вероятностью будет получена на открытом рынке по объектам-аналогам на дату оценки.
Контрактная арендная плата – это фактическая арендная плата, которая определена в договоре аренды объекта недвижимости.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) – это ожидаемый валовой доход от недвижимости с учетом потерь при сборе арендной платы. Потери арендной платы возникает в результате неполной занятости объекта, при смене арендаторов и при нарушении сроков внесения арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах от ПВД. Действительный валовой доход рассчитывается по формуле
ДВД = ПВД – П,
где П – потери арендной платы.
Чистый операционный доход (I 0) – это ожидаемый чистый доход от недвижимости, определяемый как разница между ДВД и операционными расходами. Обычно I 0 рассчитывается в годовом исчислении по формуле
I 0 = ДВД – ОР,
где ОР – операционные расходы.
Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. К операционным расходам относят:
– постоянные расходы;
– переменные расходы;
– расходы на замещение.
Постоянные расходы – это расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатации объекта. К ним относят некоторые эксплуатационные расходы, налоги и страховые платежи.
Переменные расходы – это расходы, которые зависят от степени эксплуатации объекта. К ним относят расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, коммунальные платежи, расходы на уборку и содержание территории, расходы по обеспечению безопасности.
Расходы на замещение – это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов зданий и сооружений. К ним относят расходы на косметический ремонт помещений, расходы на замену кровли, санитарно-технического и электрического оборудования.
Денежный поток до налогообложения (дивиденд на собственный капитал) (Ie) – доход собственника, определяемый как разница между I 0 и годовыми платежами по обслуживанию долговых обязательств. Ie рассчитывается по формуле
Ie = I 0 – Im,
где Im – годовые платежи по обслуживанию долговых обязательств.
Доход от перепродажи – общая сумма доходов, получаемая собственником по окончании инвестиционного проекта.
Дата публикования: 2014-12-11; Прочитано: 2259 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!