Нормы дохода и нормы отдачи

При финансировании объекта недвижимости инвестор рассчитывает на возврат произведенных инвестиций, то есть на возврат инвестированного капитала и на получение дохода на капитал. Для количественного выражения возврата инвестиций применяют показатели норм возврата. В зависимости от базы исчисления нормы возврата делятся на нормы дохода и нормы отдачи.

Нормы дохода отражают взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью части объекта, приносящей этот доход. Таким образом, нормы дохода являются показателями текущей отдачи от инвестиций в объект недвижимости или в его отдельные элементы.

К нормам дохода относят:

– общий коэффициент капитализации (R ₀), который отражает взаимосвязь между годовым чистым операционным доходом и рыночной стоимостью объекта недвижимости и рассчитывается по формуле

где V₀ – рыночная стоимость объекта недвижимости;

– коэффициент капитализации собственного капитала (R_e), который отражает взаимосвязь между годовым денежным потоком до налогообложения и стоимостью собственного капитала и рассчитывается по формуле

где V_e – стоимость собственного капитала; I_e – годовой денежный поток до налогообложения;

– коэффициент капитализации заемного капитала (R_m), который отражает взаимосвязь между годовыми платежами по обслуживанию долговых обязательств и основной суммой кредита и рассчитывается по формуле

где V_m – основная сумма кредита; I_m – годовые платежи по обслуживанию долговых обязательств;

– коэффициент капитализации для земли (R_l), который отражает взаимосвязь между годовым доходом от земельного участка и стоимостью земельного участка и рассчитывается по формуле

где I_l – годовой доход от земельного участка; V_l – стоимость земельного участка;

– коэффициент капитализации для зданий (R_b), который отражает взаимосвязь между годовым доходом от зданий и стоимостью зданий и рассчитывается по формуле

где I_b – годовой доход от зданий; V_b – стоимость зданий.

Нормы отдачи учитывают все ожидаемые доходы в течение срока владения объектом недвижимости, включая доход от перепродажи. Следовательно, нормы отдачи являются показателями конечной отдачи от инвестиций в объект недвижимости.

Общая норма отдачи (Y ₀), как конечная норма отдачи всего инвестированного капитала, учитывает изменение доходов в течение срока владения объектом и доход от перепродажи в конце срока владения.

Связь между общим коэффициентом капитализации и общей нормой отдачи определяется уравнением Гордона

где d – фактор изменения стоимости объекта недвижимости; f ₃ (Y ₀, n) – фактор фонда возмещения, который формируется при ставке Y ₀ и числе периодов n.

где FV – будущая стоимость объекта недвижимости; PV – настоящая стоимость объекта недвижимости.

Существуют два метода капитализации доходов:

– метод прямой капитализации;

– капитализация по норме отдачи с использованием расчетных моделей.