Особенности оценки земли

5.2.1. Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие не­посредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного зе­
мельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис­
пользуются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес­
ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера­
ционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней располо­
женными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружения­
ми, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так
называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые ис­пользуются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы

(улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков
для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фикси­рованную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой ста­тус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное ис­пользование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, кото­рый по своему целевому назначению и разрешенному использованию не мо­жет быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным зем­лям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка от­дельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причина­ми:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и зе­
мельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при примене­
нии затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наибо­
лее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений — земельная собственность. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним на­бор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободно­
го от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения земельным участком по дого­
вору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законо­дательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-

долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получе­нии банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потен­циальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при опреде­лении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

5.2.2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственно­сти

Выделяют три формы платы за землю:

■ земельный налог,

■ арендную плату,

■ нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

■ массовую;

■ единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполнен­ной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географи­ческой территории. Для выполнения массовой оценки требуются значи­тельный персонал; разработка стандартной методики, способной унифици­ровать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкрет­ную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя луч­ше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выпол­няется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимает­ся одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилуч­шего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимо­действием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, со­стояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земель­ного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, зе­мельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является не­обходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установле­нии наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на зе­мельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стои­
мость земельного участка (учитываются перспективность местоположения,
транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и пред­
ложения на рынке;

3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход
от использования земельного участка, который был бы достаточным для воз­
мещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений
— размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и
гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, эко­
логические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость —
анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность
стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к
коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер
может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие вариан­
та использования земельного участка действующему законодательству. Выяв­
ляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограни­
чений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном мес­
те, сложности в районе исторической городской застройки, возможное измене­
ние нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настрое­
ния местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимо­
сти участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов аль­
тернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

5.2.4. Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уро­вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные при­родные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказы­вать противоположное влияние:

— интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района,
но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

— размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эс­
тетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под
жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ори­
ентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная ин­
фраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами про­мышленного развития командно-административное распределение «бесплат­ной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточи­тельному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко при­водящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усу­гублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышлен­
ного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в
городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его гра­
ницы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую
приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру
участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в госу­дарственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в ры­ночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут слу­жить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и норма­тивную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эф­фективности использования земель является актуальным для них. Чтобы зе­мельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила мак­симальный доход от использования и способствовала улучшению общего инве­стиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и тре­бования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучше­нию общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализа­ция процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение на­логового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации террито­рии.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

■ выработка градостроительной политики и социальное планирование;

■ формирование предложения по типам функционального использования тер­
ритории с учетом ее качества;

■ формирование экономических механизмов размещения различных вариан­
тов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

■ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской сре­
ды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие го­
родской среды;

■ определение инвестиционной привлекательности территории как функции
стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

— проектировщика-градостроителя в процессе функционального зониро­
вания территории как раздела генерального плана города;

— оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального

зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

5.2.5. Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены зем­ли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государ­ственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, диф­ференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по зе­мельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в ка­честве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесооб­разно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоря­жением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методиче­ские рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков использу­ются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земель­ной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж ана­логов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права соб­ственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные ус­ловия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характе­ристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стои­мости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уро-

вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные при­родные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информа­ционно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отве­чает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оцен­ки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно прово­дить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализиро­ваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, опре­деляемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка оп­ределяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капи­тализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

V_L — стоимость земельного участка,

I_L — доход от владения землей,

R_L: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государст­венного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании из­вестного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном ком­плексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждо­го типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек,

они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недви­жимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на разви­тых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оп­равдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участ­ков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных зе­мельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объек­тами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наибо­лее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последо­вательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в
себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений
оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычи­
тания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающе­
го в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стои­
мости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при от­сутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом осо­бенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

С₃=С-С_У, где

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физи­ческих составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастро­енных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в ре­зультате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стои­мость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на ос­
нове рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению
(зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи­
тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) использу­ется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопос­
тавимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и ра­
зумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предпо­
лагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой вы­
ручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи ин­
дивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предпола­
гаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку, гонорары ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков про­водится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (прода­жи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и располо­женных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязатель-

ному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижи­мостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом ре­альных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землеполь­зователей.