Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой си­
туации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре фи­
нансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной
ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее
оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобла­
дающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок
относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное
погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досроч­
ное погашение;

- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности,
дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедлен­
ной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующе­
му кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что да­
ет возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с
текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением плате­
жей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических
платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением приня­того за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако оста­ток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста до-

ходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при кото­рой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимо­сти недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собст­венности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обя­зательств.

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматри­вают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспече­нием кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обяза­тельства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позво­
ляющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита
на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго
кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значи­
тельно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной
ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть ис­пользованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обяза­тельств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком гра­фика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения вели­чины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собст­венности и предусматривает досрочное погашение долга.

4.4. Виды кредитования недвижимости в особых целях 4.4.1. Методы финансирования нового строительства

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финанси­рования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществ­ления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, свя­занного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределен­ность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стои­мость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования ново­го строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовре­менно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант — кре­дитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполнен­ные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализиро­вать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рын­ка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объ­екта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

— выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долго­
срочном финансировании завершенного объекта;

— строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долго­
срочного кредита у одного кредитора;

—наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупате­лям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полу­ченный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на

строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кре­дита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предпо­лагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невы­полнение обязательств по краткосрочному кредиту.

4.4.2. Методы финансирования строящегося жилья

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого уча­стия:

- со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется
отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соот­
ветствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вно­
сится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с
инфляцией, по окончании строительства — взаиморасчеты между дольщи­
ком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в
строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оп­
латы с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % за­
висит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оп­
лачивается определенное количество метров жилья;

- с зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квар­
тира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько мет­
ров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой,
разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами
в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие ре­гиональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и про­грамм предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим со­трудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

4.4.3. Методы финансирования проектов по освоению земли

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение зем­ли — это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. " Приобретаемая за счет заемно­го финансирования земля используется для последующей более выгодной пе­репродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведе­ние коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выпол­нением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, осно­ванный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных сред­ствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.