Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе по­токов дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансиро­вания недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

■ достижение прибыльности и возвратности средств;

■ сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

■ защита от рисков;

■ доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются: Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее не­движимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявля­ются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели - юридические лица, выдающие кредиты под залог не­движимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные уч­реждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипо­течного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выда­ются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипо­течного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных про­грамм в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются
недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с
клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет
банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи креди­
та.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оце­
нщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает из­
держки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является
большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрог­
нозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяют­ся следующие основные виды залога:

■ классический залог - имущество остается у залогодателя;

■ заклад - имущество передается залогодержателю во владение;

■ твердый залог - имущество остается у залогодателя с нанесением на него
знаков, свидетельствующих о залоге.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Виды ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит

Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоаморти­зирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому преду­смотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и упла­ту процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Пла­теж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и дли­тельными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет ко­роче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.
Пример

Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования — 5 лет, ставка процента — 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. — проценты по кредиту за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

SFF =--------- =------ ^^— = 0,008768.

(1 + г)" -1 (1 + 0.02)⁶⁰-1

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в те­чение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процен­тов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) — на пога­шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб.

Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено

25,9-17,8=8,1 тыс.руб.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на по­гашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными плате­жами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить на­грузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока
выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, напри­
мер, кредиты под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока по­
гашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финанси­ровании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит Особенности кредитования следующие:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы
долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом рав­ные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непо­средственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, пра­во собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собствен­ности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредито­вания, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по сле­дующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в ус­
ловиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических
платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщи­
ком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кре­дитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увели­чится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кре­
дитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заем­
щиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимо­сти увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться сниже­нием процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особен­ности такого метода кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным
темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме само­
амортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность раз­меров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в началь­ный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.