Структурирование по иерархии

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и про­давца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнк­турные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объ­екта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Таблица 3.6 Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А
Б
В
Г
Сумма

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Таблица 3.7 Оценка результатов по критерию А

	Доходный метод	Затратный метод	Сравнительный метод	Расчет	Вес критерия
Доходный метод
Затратный метод
Сравнительный метод
Сумма

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитыва­ется итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 3.8 Матрица согласования результатов

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод						Хд
Затратный метод						Х3
Сравнительный метод						Хс
Сумма

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*Х_Д) + (ЗС*Х₃) + (СС*Х_С), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнитель­ного подхода;

Х_Д;Х_3;Х_С - вес каждого подхода (из табл. 3.8).

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объ­екта недвижимости и согласования полученных результатов получают стои­мость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

4. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 4.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования 4.1.1. Развитие ипотеки в России

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средст­ва граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и эконо­мические проблемы.

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным - появляется взыскание имущественное. Одна­ко передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при от­чуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении за­кладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма за­лога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы за­лога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопа­сить его от злоупотреблений должника.

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предпола­галось платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный банк. В обнов­ленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдавае­мой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государ­ственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоста­вить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для разви­тия ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, по­траченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, форми­рующих вторичный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недви­жимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться стар­шим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Стар­ший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре над­пись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, го­родские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные по­земельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, став­ший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополуча­телю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на не­движимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая под залог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы.

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под за­лог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот

процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделе­нию обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России действовал Граж­данский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижи­мое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятст­вий до настоящего времени не приобрел в России значительного распростране­ния, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334-358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функциональ­но обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодате­лю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или воз­водимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надле­жащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реали­зация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответст­вующим законам.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (до­говору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетво­рение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стои­мости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипо­текой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущест­во, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Граждан­ского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также поло­жений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав

на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипоте­кой обязательству.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных осно­ваний для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложен­ной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой пло­щади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же насе­ленного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Од­нако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «за­кладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная явля­ется именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств су­ществования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному зало­годержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем соверше­ния очередной передаточной надписи с последующей государственной регист­рацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в
ст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис­
пользуемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на­
значения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать сле­дующим требованиям:

■ иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму­
нальные квартиры в залог не принимаются);

■ быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам ото­
пления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

■ быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате
и на кухне;

■ иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и
крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следую­щим требованиям:

■ не находиться в аварийном состоянии;

■ не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

■ иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

■ иметь металлические или железобетонные перекрытия;

■ этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результа­ты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипоте­кой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предме­том ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в до­говоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для це­лей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соот­ветствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Феде­ральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возни­кает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодатель­ство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте­кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, ус­тановленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выпла­ты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему про­центов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитаю­щихся ему:

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени)
вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо
федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты
за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необ­
ходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не
возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практи­
ческих наработок еще нет);

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра­
щением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требова­ния залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыска­ние на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевре­менной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при наруше­нии сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 ме­сяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к за­логу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возво­дится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорцио­
нально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищ­
ном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения
должником своих обязательств;

— возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол­
госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна
и ее стоимость высока;

— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достовер­
ностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве зало­
га, например, товаров народного потребления.